刚刚过去的周末，深圳楼市突然沸腾了。

整个深圳房产圈都在刷屏，3月10日的成交喜报，创下三年来的新高。

与此同时，宝安某网红盘官宣开盘卖了645套，鸿荣源在龙华的另一个项目据说去化5成左右。

从各路消息来看，深圳楼市周末两天的热度，是被郊区新房撑起来的。

不过熟悉深圳楼市的人都知道，这两年喜报这玩意，多少都有些水分。

现在卖得好的新房，未来进入二手房市场后，不一定就会好卖。

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昨天有位读者留言，说他郊区的一套大户型，对外挂盘了一年多，到现在还没有卖掉。让他崩溃的是，一手房买入的时候明明感觉挺抢手的，不明白现在为什么这么难卖？

我不清楚这位读者所说的抢手是什么情景，可能是买在了市场高点，当时大家的预期都很好，闭着眼睛买房的比比皆是；也有可能是开发商营造出来的火热，目的是为了促成交，实际上并没有那么抢手。

经过这三年的市场回调，现在深圳楼市95%以上的新盘都没有价格倒挂，因为二手房也在降价。

这意味着，你现在看到很多开盘时红红火火的新房，都是开发商为了让海报数据好看些而营造出来的假象。

现在市场上真正的抢手货，或者说有长期价值的抢手货，只有两种。

一种是像海德园、半岛城邦五期等这种真·倒挂盘。

另一种是核心地段的优质笋盘，这样的房源，通常挂出来很快就会被市场消化。

这个时候，很多花几百万去买郊区新房的刚需小白，往往是因为价格，觉得自己买不起核心片区。

殊不知，现在同样的预算，能花几百万买郊区新房的刚需，大部分都可以买到核心区的次新房。

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在深圳楼市，该如何看待核心区？

回顾深圳近几十年来的发展历程，是从罗湖到福田再到南山，一路向西发展，核心区也是不断地在迁移和变动。

这里有个挺有意思的参照物，那就是深圳的网红打卡点。

早期深圳的网红打卡点，是在罗湖的国贸、东门老街、地王大厦和京基100那些地方，后来到福田的华强北、市民中心、平安金融中心等地方。

紧接着，10年前是在南山的欢乐海岸和深圳湾公园那一块，5年前就是深圳湾人才公园，而现在深圳最热门的网红打卡点，则是在宝安中心区的欢乐港湾摩天轮。

这时候，有些人就拿不准，接下来会不会一直一路向西走过去。

其实在近10年来看一路向西，大概率会止于前海、宝中和碧海，再继续往西过去，那不知道要等到猴年马月了。

也就是说——

深圳核心区的房子，是从香蜜湖、华侨城、科技园、深圳湾、后海、蛇口、前海、宝中和碧海，这一条弯曲的海岸沿线组成。

就深圳核心区当前的房价而言，它的性价比反而是最高的，因为未来核心区和远郊区的房价差距还会进一步拉大。

不用怀疑，全球其他核心城市都是如此。

具体到楼盘与楼盘之间，因为楼龄、品质、学区和景观上的差异，保值增值的潜力也会各有不同。

所以，在结合自身需求和资金预算的情况下，优先选择核心区。

特别是在这个节点，核心区次新二手房和郊区新房差距不大的情况下，更要尽最大可能的往核心区靠拢，去做积极的调整。

03

现在，深圳的市场还完全没有恢复，依然处于多空博弈阶段。

这对购房者来说，分歧并非什么坏事，最怕的就是预期过度一致。

最后总结如下：

1、利好新政之后，市场上释放了一批原本有条件有需求的购房者，但是整体来看，当前的深圳楼市，依然是以价换量的行情。

2、深圳新房很卷，郊区的新房更卷。如果接下来没有实质性的利好政策来填补预期，市场热度褪去后，该降价的还是会降价。

3、整体稀缺的房子降价，相当于给买家提供了一个捡漏机会。而同质化严重的非核心区房子降价，则相当于给买家提供了一个入坑机会。

4、如果你准备买入的是核心地段强势房产，价格合适就可以出手；如果你准备买入的是郊区弱势房产，可以不用太着急，等等或许还会更便宜。

5、如果你手上持有多余的弱势房产，趁着政策热度还在，抓紧时间去置换，这个已经提醒很多次了，把差房子卖掉后，才能到市场上捡漏好房子。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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