今年两会，与房地产相关的信息中，有一句最重要的表述：

加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求。

一个主要任务，分成了两条支线。

其一是满足居民刚性住房需求；

其二满足居民多元化改善住房需求；

直白地讲，现在不仅仅要有房可住，还要有好房可住。

有房可住主要是依靠建设和供给保障性住房，让暂时买不起房的朋友能够住有所居。

关于这点，是保障房的事，基本属于人家盖什么你住什么，今天且按下不表。

今天重点讲：有好房可住。

有好房可住，就是要让有购房、置换计划的朋友买得安心，住得舒心，这点则需要依靠完善商品房相关基础性制度来实现。这也是我们更关心的。

啥叫基础性制度？

所谓“基础不好，地动山摇”，基础性制度那显然非常重要，是市场运作的底层逻辑，是未来发展的总纲领。

商品房相关的基础性制度有哪些？

市场交易制度（预售、现售制度）、土地出让制度、税收制度、住房产权制度、监管制度等等涉及住房生产、流通、分配、消费、监管和保障等各个环节的制度，都是基础性制度。

讲到这里，你就明白了——

房地产基础性制度改革=房地产全链条的系统性变革=预售制度、产权制度、土地出让制度、配套房贷等金融制度的全面调整！

今后买房子的方式要变了！

今后能买到的房子和过去不一样了！

现房销售的曙光，再次出现。

现在买新房的模式，与普通商品交易模式完全不一样！

主要流程大体是看房、选房、签约、付首付、办贷款、网签，然后就是一边交月供，一边满怀期待地等着新房交付。

一句话就是，大家口中的“买期房”。

但近些年，好多人已经不敢买了！因为有的人，房贷供着供着，房子就烂尾了。

截止去年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率也仅有34%。

对此，有的业主表示，只要把毛坯看作是“叙利亚”装修风格，烂尾房也能成为温馨的家；有的业主则直接选择了断供……

总之，开发商和购房者之间，一场信任危机在蔓延。

一是市场下行，诸多房企暴雷，购房者对房企们有无能力顺利交付新房缺乏信心；二是预售资金的监管不力导致了购房者的信任下滑。

现房销售好就好在，看得见摸得着，一手交钱一手交货，主打的就是让买家安心。

但现房销售并不是什么新发明，在房产销售的历史上，现房销售就出现过不止一次。

14年7月，上海推出第一宗现房销售试点地块，要求以全装修现房销售； 16年6月，深圳推出一宗现房销售试点地块，要求取证不动产权证书后，以现售形式对外销售； 17年3月，杭州试点现房销售，要求土地竞拍达最高限价，须实施现房销售； 22年8月，福州第一宗现房销售住宅出让，为福州工商学院教师住宅项目；

现房销售几乎每年都有出现，但基本都是个例，主流依旧是预售制。主要原因在于现房销售对于房企而言，现房销售成本太高，销售周期长，很难获利。

因此，17年杭州实施现房销售短短4个月，便寥寥收场；21年，杭州推出10宗需要现房销售的宅地，结果通通流拍。

现房销售是一项好制度，但并不适用于过去的市场。相反，在当下预售制产生了信任危机后，现房销售或许有了适用的契机。

近两年，多地出台了现房销售的相关政策：

河南将郑州、开封作为现房销售的试点城市； 湖南将长沙作为现房销售的试点城市； 海南、雄安新区是全国唯二的全面现房销售地区； 山东在《全省住房城乡建设工作会议》中提到要有力有序推行现房销售；

眼下，大家对现房销售的呼声很高，但其实依旧很难，现有的融资环境下，开发商即使心有余，那现实情况也是力不足。

该怎么解决？

两会中，中国人民银行原行长是这么说的：“设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。帮助房企渡过难关后，争取三年时间过度到以现房销售为主。”

两句话，直白的总结上面的大段文字：

现阶段：暂时先稳住房企，确保不大面积烂尾、不大面积崩盘、不发生系统性风险。

未来：为现房销售创造条件，最终稳步落地现房销售。

那么，问题来了——

如何为现房销售创造条件？创造什么条件？

条件一，限价放开。

由于现房销售的沉重的成本，限价城市的现房会以时间换空间，等到限价放开，以此获得更高的利润。

比如杭州临平区和钱塘区限价放开后，捂盘很久的理想臻品合院、大江之星随后就取证摇号了；成都取消限价后，朗诗熙华府、川网国际花园等现房项目也都不捂盘了。

当下，许多城市的限价都在放开，广州、苏州、南京都是如此。这也为现房销售创造了先决条件。

条件二，融资放开。

一旦落地现房销售，房企将面临着一道绕不开的关卡：现金流。

现有的期房制度，对房企来说最大的优势在于——

缩短投资回报周期，快速回笼现金流。

即便是在这样的制度之下，如今房企仍然深陷资金链断裂的阴霾之中，动不动就要死给你看。

若是在这样的环境里，全面启动现房销售，至少有90%以上的房企都将归零。

此时，想要解决现房销售的问题，就要先解决房企的融资问题。

自去年下半年开始，先后打开和落地了：上市房企再融资、示范民企债券融资、经营性物业贷款、房地产项目白名单……等一系列融资新政策。

只有房企融资问题彻底改善、越来越多的融资政策落地，才可逐渐增加现房销售的可能。

总之，今年两会中关于房地产的描述，让我们看到了一种可能：

现房销售落地的可能，起码是确立了以此为努力的方向。

更多样、更高品质的商品房供应。

曾经的市场“刚需为王”，毕竟太多人的居住问题都没妥善解决，为此，也出了不少相关的政策。

比如著名的7090政策，规定90㎡以下的户型70%以上，为此增加小户型供应。

这就导致市场上出现很多奇葩的反人类户型，同时，市场上出现了很多“双拼房”，一套房子有两个产证。

此外，禁墅令规定，住宅项目容积率不得低于1.0，让别墅一度成为市场的稀缺品。

近年来，市场更偏爱大户型，是因为大家的经济能力提高，在进行向上置换。那么完善商品房相关基础性制度，意味着要将过去的老一套（7090政策、禁墅令等）淘汰掉。

7090政策早已经默默地淡出历史舞台，反而其遗留问题很扎眼，市场上的“双拼房”多占了一张房票，流动性几乎为零。

22年3月，西安印发《关于处理不动产登记遗留问题的具体措施》，规定了“一房两证”合并办理问题； 22年年底，广州发布通知，允许“7090”政策期间的商品房可依法申请产权合并； 23年7月，深圳住建局白名单内的“双拼房”可以办理“双证合一”； 24年1月，东莞正式启动“双证合一”；

这就是未来的大趋势，“双拼房”在市场中占比不算低，务必要解决。

根据统计，2018年深圳“双拼房”市场存量9万多套，涉及120多个小区；杭州有超过30个楼盘存在“双拼房”，涉及5万多套房源。

“双证合一”后既可以加速二手房的流通，减少库存，在限购城市还能为购置腾出房票，释放购买力，一举两得。

7090政策退出及遗留问题的解决，等于增加了改善产品的供应，那么禁墅令的解除，则直接丰富了改善产品的多样性。

23年9月，自然资源部发文建议取消远郊城区新供应宅地容积率不低于1.0的限制，很快就有城市响应。

23年11月，济南明府城内有两宗容积率分别为0.87和0.75的宅地出让； 同年12月，重庆铜梁推出容积率为0.8的宅地，限制高度不大于24m； 24年，杭州余杭推出容积率0.8的宅地，要求建筑高度不大于16m，可设置联排；同期，富阳东洲出现了两种容积率0.7的宅地。

远郊禁墅令的解除，更深层次的逻辑在于远郊普通产品很难去化，不如给产品“赋能”，化高层为联排，吸引更多更强的购买力。

自2012年规定不得以任何形式安排别墅类用地，别墅已断供十余年；16年再度收紧低密宅地供应后，市场联排类产品越发稀缺。

如今，随着超低密地块的出现，以后大家又能买到联排产品。照这个趋势下去买别墅也未必没有希望。

也就是，改善又可以买联排、别墅了，不用在二手房里淘淘淘。

从住宅产品而言，各地也出现了相关要求：

苏州规定住宅层高不小于3m，设置两个卫生间，其中一个卫生间应能设置浴缸；

杭州规定，新造商品房层高不小于3m，架空层不小于4m，部分地区对住宅外立面也有要求，不得采用涂料和面砖材料；

今年3月5日，江苏省住建厅发布文件，要求新建改善住宅建筑高度原则上不应大于60m，层高不应小雨3.1m。此外，在建筑面宽、结构设计等多方面都做了详细要求。

以后的房子，品质更会好！

24年伊始，

我相信完善商品房相关基础性制度，是对购房者来说，最好的消息！

透过这则消息，我们可以知道：

未来，我们有更多的机会买到现房，不用在还贷的日子里提心吊胆。

未来，我们有更多更丰富的改善房源可以买，不用挑来选去，末了还是凑合着上车。

未来，我们有更好的房子可以买，过上更有品质的生活！

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