来源：成都淘房志
撰文：荔枝园
成都“青二”学区内，有房大涨48%，也有房在短短两年时间下跌超30%！
年初网上有消息称成都“最强学区”已经下跌30.8%。
实际上成都青二学区房价还算比较稳，部分20年起步的老步梯房，单价居高不下，都在3-4万/㎡之间，并且房源稀少，一出现就会快速成交。
有老破小上涨超48%，某三十多年房龄的老步梯房更是以4.7万/㎡的单价成交，创下二手成交新高。
不过就算是头部学区，部分房源也难逃下跌命运，有房源两年时间下跌超30%。
还有房源已经跌到2018年以前的价格，并且和2018年的成交价比，仍有17.6%的跌幅。
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01
头部学区房溢价严重
单价破4.7万/㎡，涨幅48%
众所周知，成都最强学区还得是“青二”和“锦二”，其中溢价最明显的是青二学区的泡小学区房。
支矶石街17号，按照划片正读泡小本部，该小区建成于1981年，房龄已经超40年，部分二手房网站上甚至都找不到这个小区。
虽然老到查不到，但是丝毫不影响该小区的二手挂牌单价，该小区近期二手挂牌均价为40337元/㎡。
目前挂牌在售的是两套套三房源，虽然大户型一向不是家长们的首选，但别无选择的时候大户型也很香。
该小区在上月初就成交一套建面约59㎡的套三房源，该房源为低楼层正向朝南的简装房。
成交价为252万，折合单价42705元/㎡，这是该小区的最高成交价。
该小区上次有房源成交还是2017年，当时的成交价为2.8万/㎡，本次成交单价上涨了接近1.4万/㎡，涨幅48%。
支矶石街20号建成于1993年左右，距今房龄也超过30年了，是7层高步梯房。
该小区因为相对小的房龄，挂牌价比17号稍高，近期挂牌均价为41954元/㎡。
该小区最近成交的一套房源，为建面77㎡朝南的低楼层精装三房。
成交价为368万，折合单价约为47792元/㎡，这是该小区二手成交的历史最高价。
该项目去年中成交的同朝向相似面积的套三房源，成交价为3.8万/㎡。
短短半年时间，上涨接近1万/㎡，涨幅达到25.5%。
支矶石街的上涨并不属于个例，正读泡小的小区，如今房价上涨属于普遍现象。
同样属于正读泡小的实业街19号，1980年的老步梯房，近期挂牌均价为37381元/㎡。
成交方面该小区在最近成交一套建面约43㎡的精装套一房源。
该房源从去年10月开始挂牌，到成交仅用了3个月的时间。
成交价为165万，折合单价约为38417元/㎡。
该项目23年下半年也有一套房源成交，成交价为3.4万/㎡，可以看到，最近这套房源涨幅非常明显，几个月时间，涨幅达到11%。
事实证明无论房价如何调整，头部的教育资源始终是有限的，教育所带来的溢价自然也是非常高的。
所有学区房中，套一房源因面积小成本低尤其受购房者喜爱，基本一挂出，就会快速成交。
02
非头部溢价消失
价格跌到2018年前
和头部学校相反的是头部学区中相对普通的学校，他们的二手价格在最近屡创新低。
东城根街小学也属于青二学区，虽然不如泡小、实小，但是悠久的历史兼不错的口碑依旧让他年年爆仓。
对口的学区房源也存在一定的溢价，整体成交价格在2-3万/㎡之间。
比如西岸蒂景建成于2004年，是电梯房，该小区最近的挂牌均价为21071元/㎡。
最近成交了一套建面约59㎡的朝南的简装套二房源。
该房源成交价为124.5万，折合单价约为21275元/㎡，这个价格属于创造新低了！
该小区相似户型的房源，在去年成交价基本在2.4万/㎡左右，相当于半年多的时间跌幅近13.4%。
SG珊顿道因为较低的房龄，是东城根小学对口的小区中成交偏多的项目之一。
该小区近期挂牌均价为29020元/㎡。
成交方面，该项目近期成交了一套套三房源和一套套一房源，其中套三房源价格变化不大，套一房源则跌幅明显。
成交的套一房源建面约60㎡，是东北朝向位于中楼层的精装房源。
该房源挂牌过程中的价格可以说是断崖式下调，最终成交价为140万，折合单价约为23190元/㎡。
对比该项目二手房源成交价，可以发现该项目套一房源的成交价在逐年下跌，并且跌幅偏大。
两年时间已经下跌超1万/㎡，跌幅超过30%。
同属青二学区的彩虹小学，无论是和实小泡小还是东城根小学比，他都偏弱，价格方面也几乎没有溢价。
房龄在20年左右的房源二手成交价都在1-2万/㎡之间。
其中孟家巷11号和天府广场仅一街之隔，近期二手挂牌均价为14136元/㎡。
该项目近期成交一套建面约106㎡，东南朝向的简装低楼层三房。
成交价为150万，折合单价约为14166元/㎡，房价直接被打回七八年前。
该项目2018年成交价都已经1.7万/㎡，如今这个成交价属于创造新低，和18年比跌幅近17.6%。
除此之外，正读彩虹小学的文庙后街82号、文庙前街71号等一环内老破小，均在近期的二手成交中创造了新低。
事实证明，就算是划分在头部学区内，非头部学校对口的小区溢价已经完全消失，展现了老破小真正的价值。
