2023年上海楼市的主旋律只有两个字“下跌”。

对于这两年新进楼市的买家来说，吃了不少教训。

我知道大家都很焦虑，都希望上海楼市早点止跌回升。

市场有他特定的运行规律，180度掉头做不到。

但是有些信号我们是可以捕捉到的。

1、击穿市场

若要讲楼市的战略定力，上海在一线城市、在全国我认为都是第一名。

上海到目前为止依然是最严格的地方。

这种定力一方面来自己上海的城市地位，更重要的是上海新房市场的稳定。

这是好事，但也是坏事。

因为一定程度上会过于乐观。

新房只要还卖得动，就一直采取挤牙膏式的“组合拳”，效果反而打了折扣。

眼下上海的新房市场已经入冬了。

1）新房积分坍塌

最近三大热门盘摔下神坛。

首先是前滩天汇，认筹率只有58%。

虽说上半年天御开盘的时候没有触发积分，但是认筹比例也有200%。

然后是徐汇滨江双雄，保利天珺入围分58.9分，汇元玺入围分61.52分。

积分已经形同虚设了。

回首云锦东方的118.32分，仿佛就在昨天。

新房积分的坍塌不是第一天，之前的文章我们就提示过，新房积分会不断下滑。

2）根本找不来客户

积分低至少说明还有人来买，开盘去化率更能说明问题。

当下的上海新房市场开盘去化率已从年初的接近90%跌到了47%。

平均水平47%，就说明个案有开盘根本卖不了几套的。

现在各大开发商铺天盖地的卷营销动作。

放松限购都没出呢，他都敢拿来当噱头。

你就知道开发商对客户“饥渴”到什么地步了。

现在客户不买房除了市场不好，还有原因就是市场好的时候，你开发商用建造建筑垃圾的水平对待客户。

3）降价卖房

虽然上海还不像很多三四线城市那种直接在房价上砍一刀。

但是开发商已经通过各种途径默默开始降价。

松江新城万科海上映象，如果是新业主，最高的优惠能达到28万。

你知道在上海买新房多久没有出现折扣优惠了吗！！

此外，朗拾花语送车位，航荟名庭95折+送车位……

这都还没算通过中介渠道给客户的返点呢。

这意味着新房优惠折扣将成为常态，上海的开发商也要过苦日子了。

上海新房市场的坍塌肉眼可见。

2、危机出现

新房市场是上海楼市的底线。

因为他有着三重重要影响。

第一重影响财政收入。

上海在全国来说，算是属于土地财政依赖度比较低的城市。

但是尽管如此，上海的土地出让金占财政收入的比例也要在3-4成左右。

新房市场不行了，直接影响的就是卖地。

这是核心利益，不是短期随便什么行业爆发一下可以替代的。

这背后还涉及到社会保障、科教文卫、农林水业、城乡基础设施投资等等。

每一项都事关民生，不管你买不买房，这钱都和你息息相关。

听懂了吗？！

第二重是影响央国企开发经营。

21年以来，在上海拿地的企业中，央国企的比例越来越高。

22年以来基本要达到8成以上。

其中还不乏上海自己的众多国企去托底。

上海城中村改造国企干、风貌区改造国企干、远郊地没人去国企干\片区开发国企干、市区百亿综合体项目还是国企干……

现在的上海楼市和国企深度绑定。

房子卖不掉，就意味着拿了地的这些企业都得倒霉。

某个项目亏钱都是小事，关键他很影响现在中央的化债工作。

民营房地产企业暴雷的事件太多了，像万科这样的企业有深圳国资委背书，为什么还会被做空？

就是房地产市场不好啊。

这种企业都是全国化布局，现在三四五六七八的项目都指望不上了。

一线城市就是他们销售回款的重点。

上海这样的一线都卖不出去了，那万科倒下也不奇怪。

这两年有美债企业的房子，能不能交房都要打个问号！

第三重就是影响预期。

楼市的本质就是预期管理。

这个的影响程度不可量化，但严重性远超前两个。

上海楼市的持续下跌，绝不是房东卖不掉房子这么简单。

在我看来，这是在击穿上海高层的底线。

这是危，但危中有机。

3、必有转机

机会就在于：

市场正在倒逼大招出台。

而且力度不能低，不能像金山放松人才限购那样蜻蜓点水。

上海现在明显是小看了二手市场下跌对新房市场的影响。

新房有三宗“原罪”：质量差、产品错配、天量供应。

过去仗着“倒挂”卖房，现在二手跌了，他就失去了所有竞争力。

一组绿网的带看数据，今年以来带看转定比一直很高，说明观望的人多。

充分说明二手市场的成交活跃度还不够。

恢复二手市场的活跃度，就是恢复楼市预期的第一步。

既然明确了问题所在，那解题思路也就有了。

彻底地打通二手置换的链条。

第一是降低成本，赶紧把普宅标准调整了，然后全面减免二手房交易环节税费。

第二是降息，上海现在首套利率还加点，完全是违背市场的操作，首套取消加点甚至是下浮，二套少量加点或者就取消加点。

LPR一定要继续降，现在GDP增速才5%，关键比较的基数是22年疫情期间。

GDP实际增速可能也就3个点，贷款利率要4.2%，借钱成本超过规模增长，肯借钱才见鬼了。

第三打开限购闸门，至少郊区要大幅度缩短社保/个税年限要求，要么就把落户继续放松。

第四是新房缩量，这个可以是阶段性地，新房天量供应既卷新房也卷二手，有功夫多把品质提升一些。

第五，有必要的话，上面可以亲自下场，把降价狠得老破小收购回去当保障房。

现在价格低具备操作空间，对于着急置换脱手的卖家肯定是乐意的。

这里面的建议有多少能采纳不好说。

但是在我们看来，年底到明年一季度还是会迎来更大力度的曙光。

这一点我们是很有信心的。

4、写在最后

盲目的悲观、焦虑并不能给你带来任何意义。

既不买也不卖，那就安心的自住，价格还会回去的。

如果你要买房，那恭喜你，现在抄底的空间太大了。

现在针刺型的房源越来越多，这一轮下跌周期从学区到老破小、到次新、再到豪宅，普调已经快完成了。

如果你要卖房，割肉不可避免，但是注意技术动作，可以以买定卖，这样就可以把损失最小化。

没有人可以抵抗大势，但是具体到个人的操作选择可以避免很多问题。

非必要话，我还是建议不卖房。

天空黑暗到一定程度，星辰就会熠熠生辉。

我乐于在迷雾之中，为大家带来一点点确定性。