这个世界的真相根本就经不起仔细推敲，如果仔细推敲则处处透着荒谬和可笑。

举两个例子。

民国时期的妓女小凤仙如果和农民工在一起，不过是一桩桃色买卖，但跟了大将军蔡锷，就变成了千古流芳的佳话。

十六岁就以小三身份与张学良走到一起的赵四小姐，熬没了青春、熬死了情敌，熬嬴了时间，然后小三就变成了可歌可泣的爱情。

在楼市中，也存在着同样荒谬而可笑的真相，就是——

人口下跌需求减少，房价必将腰斩。

在写这篇文章之前，我还抱着一丝希望，希望能在网上看到不一样的言论，希望对立观点存在。

因为对立观点并存，至少说明“人口下跌房价腰斩”这个问题，还有两种声音存在。

但是非常遗憾，我在百度输入“人口与房价”的搜索后，先后翻找了十多页都是同样观点：

房价将随着人口减少不断下跌。

这让我想起N多年前，某调和油品牌以大规模的宣传和广告告诉大家“猪油有害健康，调和油更健康”事情。

从此以后，中国人谈猪油色变，摒弃了食用了几千年的猪油，开始用调和油烧制菜肴。

任何时候，当生活中只有一种声音，这种声音大概率是谎言。

任何时候，当某件事还未发生，但大家的假说却出奇的一致时，这个假说大概率是一个谬论。

而“人口下降需求降低房价暴跌”就是这种谬论的代表。

我先把核心结论前置放到这里：

房子总价，不遵循人口递减原则。

人口与房子存在关联但不存在因果逻辑。

也就是说，人口对房子的供需关系存在影响，但对房子的总价不存在正反馈的因果逻辑。

因为这个世界的预期和本质是“获得更大份额的蛋糕，而不是扩大蛋糕的尺寸”。

01

提及房子未来的命运，总有一些人甩出房价暴跌的三个逻辑：

——人口下降，房价暴跌；

——城镇化尾声，房价暴跌；

——房地产税来袭，房价暴跌；

关于房地产税和城镇化的内容我改天单独写文章和大家说，今天只围绕“人口与房价”这个话题展开。

自从2022年中国人口首次负增长，关于我国人口红利、少子化、老龄化的话题就层出不穷，似乎人口负增长是中国独有的事情。

但事实上，人口由增长转为减少并不是我国独有，而是全球性的趋势——

按照《柳叶刀》2020年7月14日最新分析，预测世界人口预计在2064年达到顶峰97亿后，全球人口会逐年减少。

到2100年，全球只有撒哈拉以南非洲地区人口是增长的。

那么，按照“人口下降，需求减少，房价必然暴跌”的供需逻辑：

撒哈拉以南非洲地区的“茅草屋”该是世界最贵的房子，其余所有国家的房子都应该“堪比大葱”。

我们不是世界上第一个人口负增长的国家，所以房子价格会不会随着人口减少，堪比大葱，我稍后会详细说。

我只是很奇怪，按照“人口下降，需求减少房价必然暴跌”的观点，同理可得的第一个逻辑为什么不是“粮食价格暴跌”反而是房子暴跌呢？

因为在生存紧要度的关系中，粮食才是人生存的必需品，房子可以买也可以不买，房子和粮食相比，根本算不上影响生存的东西。

那么，在人口规模持续减少的背景下，跳出来的第一个观点“为什么不是粮食价格暴跌？”

因为从我们现在的收入水平看，吃、穿、行已经不成问题。

即便像深圳这样贫富分化的城市，深圳湾有98一个的葱油饼卖给富人，观澜工厂区也有1元一张的葱油饼卖给普通人。

为什么关于“人口下跌，房价暴跌”的观点会出奇的统一，很难找到对立并存的观点？

因为买不起的房人依旧是大多数。

当“人口下跌,需求减少房子暴跌”的观点迎合了大多数人内心的需求时，这荒谬的真相就成为了主流。

可这世界的真相就是经不起推敲，小凤仙与蔡锷的爱情如此、赵四小姐与张少帅的婚姻如此，人口下跌房价暴跌的观点也是如此。

我继续问刚才的问题：人口规模下降，铁憨憨为什么不认为粮食价格会暴跌？

除了我们刚刚说的利弊心理作祟外，还有一个关键因素，就是我们都清楚的知道，物价只会越来越贵——

加蛋的桂林米粉不会从21元降至10元、100元一袋的石板米不会降至50元、山姆会员店的土鸡不会从118元降至69元............

在货币贬值的背景下，生活必需品的价格只会越来越高，不会越来越低。

过去20年，物价上涨多少的确切数字我并不知道。

我只知道一斤猪肉价格从1980年的1元钱涨到了2020的18.5元、一碗阳春面的价格从0.8元涨到了20元。

过去也好，未来也罢，从来都不是物品变得更贵，而是“钞票”变得太毛了。

在过去一碗阳春面是4元钱，如果我们在银行存1万元相当于2500碗阳春面。

假设我们将1万元存钱放入银行，按照3.5%年化收益计算，十年后存款会变成1.35万元。

但按照2008年阳春面4元计算，2018年阳春面涨至10元钱，银行1.35万元的存款只能购买1350碗阳春面。

钱，变多了，但购买力却在不断地下降。

也就是说，购买同样的东西，价格只会越来越贵。

我想通过这个例子告诉大家，无论现在还是未来，货币贬值的趋势永恒不变。

所以，再回看前文的观点“人口下降，需求减少房价必然暴跌”就很难成立。

人口下降是事实，但人口流动会调整供需关系，很多城市会出现人口高度集中的情况，而有些城市人口将持续减少。

人口，会对城市、城市内的区域供需关系产生影响，但影响价格走势的核心原因只有货币。

价格永远都和货币强关联，粮食如此、房子也如此。

所以，人口下降是人口下降，供需关系是供需关系，价格是价格，这三者存在关联，但并不互为因果。

比如，少子化来临奶粉价格会降低吗？

答案是不会。

工厂只会通过营销策略让产品迭代提升价格，从而弥补企业因为销售量减少损失的利润；

比如，未来只有撒哈拉以南非洲地区人口是增长的，那么非洲的房价会成为世界最贵的房子吗？

答案是不确定。

因为这完全取决于非洲酋长印钞票的速度，如果非洲美食乌咖喱变成1万元一碗，那么非洲的茅草屋10万一平米也是可能的。

02

中国不是世界上第一个人口负增长的国家，亚洲区域的韩国、日本人口都是负增长的。

如果我们将韩国、日本的房价和经济历程分析并对比，我们会发现无论是人口下降、房地产税、城镇化率这些“唱空”口中影响房价的因素都不能左右房价走势。

因为人口下降、房地产税、城镇化率这些因素，都只和房子有关联性，但并不互为因果。

先来说说泡菜韩国吧。

2022年韩国生育率下降到0.78，创有记录以来新低，在主要国家中排名倒数第一，很有可能成为世界上第一个自然消亡的国家。

韩国现在的人口是5100多万，超过一半的人口都集中在以首尔为中心的首都圈里。

韩国作为亚洲四个发达国家之一，城镇化率也到了无法增长的82%。

韩国前总统文在寅承诺要把房地产税收到1.2%-6%，多套房的房地产税高达65%到75%。

可即便如此韩国的房价一刻也没消停，一直在涨。

2022年，首尔市中心区域的房价竟然超过了15万元人民币，在全球位居第二。更令人惊讶的是，首尔外围区域的房价也超过了7万元人民币，位列全球第三。

我们会发现韩国不仅执行了高额的房地产税、生育率更是低到全球第一，可是房价依然是贵的。

那么，韩国房价什么时候暴跌呢？换句话说，是什么促使韩国房价下跌呢？

2022年韩国总统尹锡悦宣布，未来五年将提供270万套住房，其中首都圈地区竟然占158万套，首尔更是高达50万套！

与此同时，宣布加息。

自2021年8月加息以来，韩国进行了六次加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%，至此韩国房价开始下跌。

那么，跌了多少呢？

首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成。

从韩国房价上涨、下跌的过程中，我们会发现“人口下降，需求减少房价必然暴跌”只是个谬论。

此时此刻，韩国的房价正由峰值向下暴跌，这让我们看到在人口降低的背景下，影响房价涨跌的因素根本不是人口。

说完韩国，再来说说房价正从低谷逐渐攀升的日本。

很多人提及日本房价总喜欢提及日本消失的20年，并以此为根据阐述日本人口、老龄化、少子化对日本房价的影响。

但这是事实吗？并不是事实。

日本房价暴跌也和韩国一样，也是因为金融利率调整。

1986年，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调

在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元） 。

距离东京圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民7.29万元/平方米。

但是实体经济才是一个国家的命脉，炒起来的股市和房市泡沫很大，一旦泡沫破了，没有制造业兜底，整个国家的经济就会崩盘。

1989年，日本政府再次决定出手，想让过热的股市和楼价降温。

日本政府又祭出了5年前使用过的那招——调利率，只不过这次是往高调，而且调整的幅度太大了

此后东京房价地价一路下跌，从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年，这期间，最大的跌幅甚至达到70%。

过去日本房价下跌不是因为人口降低，现在日本房价上涨也不是因为人口增加。

截至2022年10月1日，日本总人口比2021年10月相比减少了55.6万人，仅为1.24亿人，降幅为0.44%，人口数连续12年下降。

在总人口规模减少的背景下，日本老龄化现象更为突出。

在日本每10人中就有一个人的年龄超过了80岁，在总人口中65岁以上人口比例达到创纪录的29.1%，是全球最高的国家。

看到这样的情况，如果按照“人口下降，需求减少房价必然暴跌”的供需逻辑，日本的房价应该继续暴跌。

可事实呢？

日本住宅用地价格增长1.4%，商业用地增长1.8%，均为连续第二年“升值”

日本东京的房价已经远超经济危机之前。

2022年度东京23区新建住宅楼的平均价格飙升17.2%，达到9899万日元（约合人民币506.65万元）！

这一数字创下自1990年度以来的历史新高（日本不动产经济研究所数据）

在日本人口规模下降，老龄化人口增多的背景下，日本东京的人口却在不断增加。

截至7月1日，东京都内人口达1409万4034人，比去年同期增加5万7956人，创1956年开始推算以来的历史新高。

无论是韩国还是日本，我们从中都能看到诸多共通之处。

在人口规模下降的背景下，人口都向核心城市集中；

人口规模下降与老龄化来临，对房价而言，并没有产生因果作用；

对房价产生因果关系的因素只有一个，就是：

金融举措

人口，会对城市、城市内的区域供需关系产生影响，但影响价格走势的核心原因只有货币。

价格永远都和货币强关联，粮食如此、房子也如此。

所以，人口下降是人口下降，供需关系是供需关系，价格是价格，这三者存在关联，但并不互为因果。

说完韩国和日本，再给大家看看俄罗斯、波兰、德国人口与房价的曲线图。

俄罗斯——

波兰——

德国——

这些国家人口与房价的关系就像一面镜子，可以让我们明白：

房价，不遵循人口递减原则。

房价到底会跌还是会涨，永远只和货币政策相关。

换句话说，房价，遵循货币递增原则。

其实，大家只要搞明白一个逻辑，“人口下降需求降低房价必然暴跌”这种观点就不攻自破。

这个逻辑就是：房子和纸币那个更值钱。

人口，会对城市、城市内的区域供需关系产生影响，但影响价格走势的核心原因只有货币。

价格永远都和货币强关联，粮食如此、房子也如此。

所以，人口下降是人口下降，供需关系是供需关系，价格是价格，这三者存在关联，但并不互为因果。

很多人看到这里，会认为这说不通，明明有些城市人口持续外流，房价下降，以后这地方都没有人居住，这房价怎么可能会贵呢？

这种情况肯定存在，比如底特律1美元一间房子。

但大家要清楚，无论是产业、人口、城市都在指挥棒的挥舞下流动，像底特律这种城市已经不能称之为城市了。

城市，泛指人类聚集地，称之为城市的地方，必须是住房、交通、卫生、公用事业、土地使用、商品生产和人口有一定的稠密度。

本文所说的人口对房子的供需关系存在影响，但对房子的总价不存在正反馈的因果逻辑，是指城市范围。

我和大家一样，也感觉房子价格太贵了，我也认为房价有泡沫、有大泡沫，但房价的泡沫和货币的泡沫哪个更大呢？

在当今经济体系之下，现代货币就是要不断地发行，而且必须超量发行，这是全球化的特征没有任何人可以改变。

而货币不过是商品兑价的筹码，并不代表财富，而房子尽管泡沫巨大，但仍比一张纸值钱。

换句话说，过去一张纸能购买一碗阳春面，未来要20张纸才能购买一碗阳春面。

从来都不是房子价格涨跌的问题，从来都不是人口需求的问题，从来都是货币投放的问题。

03

买房=信息X认知

其实当我们说房价太贵的时候，并不是说房价贵，而是在说房价收入比太高；

其实当我们说人口下降房价必跌的时候，并不是说房价与人口的关系，而是在说自己的愿望。

在买房这件事上，一直存在激烈的认知差，有些人看透这个世界的预期和本质，就会明白买房搞钱，才是大道当然。

而有些人看不透世界的本质，所以会被“人口下跌需求减少房价暴跌”的谬论带进坑里，所以会被那些“唱空”理由所迷惑。

在未来，楼市下行的压力依旧存在。

但不是因为人口、也不是因为老龄化，而是因为我们此刻的政策，尤其是金融政策只维持在“托而不举”。

说到底，财富是认知能力的变现，在买房这件事上更是如此。