房地产是经济的一根重要支柱，与民生息息相关，备受高层和民众的关注。

近些年来，政府对房地产的调控不断加码，给飙升的房价按了暂停键，可疫情的这几年里，房地产市场出现了明显的降温现象：

房价开始下降，但一二线城市，房价还是很高，购房压力山大；三四线城市，人口外流，房企库存积压。

与此同时，众多房企深陷债务危机，导致延期烂尾。

面对楼市的现状，不少人开始好奇，它会不会继续走下坡路？购房者又该如何应对？

一、如今的楼市，供需关系已然变化

过去，受到人口红利、城镇化进程、大规模拆迁等因素的影响，国内购房需求膨胀。在此期间，开发商毫不犹豫地“借钱”抢地盖房。

至此，房地产迎来20年的迅速发展期，房价也涨到极高地步。

然而，随着人口老龄化的加剧、城镇化率趋于饱和、住房政策的收紧，房地产市场的供需关系已经发生变化，曾经那种抢房的现象已经很少出现。

根据国家统计局的数据，2021年，我国商品房销售面积是17.94亿平方米，到2022年直接降到13.58亿平方米，下降超过24%，如此大的下降比例是从未出现过的。

另外，2022年末，商品房待售面积5.6亿平方米，比上年增长10.5%，其中，住宅待售面积增长18.4%。

这些数据足以证明购房需求在降低，即便是刚需住房，在过高的房价面前也不得不低头。

综上所述，过高的房价、政府对楼市的调控，已经让房地产市场的供需发生变化。

二、房企辉煌不再，深陷债务“危机”

采取高杠杆、高周转、高扩张的模式拿地盖房，这是众多房企的惯用手段，它们也因此背负巨额债务。

2020年，国家提出“三道红线”监管制度，即房企的现金短债比不得低于1倍，资产负债率不能超过70%，净负债率不能超过100%。

可在现实情况中，想要完全在“三道红线”之下很不现实。

根据统计，截止到2022年底，资产负债率在60%~70%的房企占14%，负债率在70%-80%的占比25%，资产负债率大于80%的占比29%。

在房地产势头正猛的时候，房企还能把控好一切，可当房地产走下坡路时，各种麻烦就会接踵而来，恒大、碧桂园就是最好的例子。

如今，房价在降，而且还卖不出去，房企的资金面临很大的挑战，不少房企都开始减员、缩减项目。

三、谋利困难，炒房客大量退出

房地产高速发展期，很多人看到其中的商机，拿出全部闲置资金，甚至不惜贷款借钱，将大量资金押宝在房地产，以谋取高额收益。

在那个阶段，进入市场越早，往往越容易从中获利，毫无疑问，他们是成功的，他们不仅拿到了收益，也在房价上涨过程中起到推波助澜的作用。

可今时不同往日，政府对房地产市场的调控力度不断加大，各种政策限制了炒房客的购房能力，压缩他们的利润空间，逼得越来越多的炒房客退出市场。

四、楼市寒冬，房价将出乎意料

供需关系发生变化、房企深陷债务危机、炒房客退出房地产市场，在众多因素的影响下，房地产市场已经进入一个转折点，或将面临前所未有的寒冬。

现如今，房贷利率降低，多地陆续放宽或解除限购政策，还有城市已经开始实施认房不认贷、现房销售等政策。

这些政策确实起到刺激需求的作用，但却无法改变房价高的本质，因此，刺激需求只是暂时的。明年起，楼市将出现以下几个特点：

1.房价全面下跌

房企资金出现问题，手里握着大量没卖出去的房子，降价出售成为解决资金问题为数不多的选择。

与此同时，由于二手房和新房之间的竞争、投资购房需求减少等因素，房价进一步降低。从整体上来看，二三线城市受到人口外流的影响，降价幅度会更大些。

2.房地产投资下滑

房企靠房吃饭，但面对如今的大环境和自己债务问题，它们开始缩减投资，根据国家统计局的数据，从2021年初~2022年底，房企的开发投资在不断降低。

房企尚且如此，更何况投资者。房企爆雷、房价降低而且不见上涨希望，房地产这个往日的投资香饽饽让不少投资者避之不及。

五、面对现在的楼市，我们该如何应对？

现在的楼市没有了往日的荣光，我们作为普通购房者，该如何应对呢？这里提出几点建议：

1.对于刚需和改善型购房者

如果买房是刚需或者是为了改善当前的住房条件，那未来房子是涨是跌并不是购房时考虑的首选。

目前，房价在降，还有众多购房的利好政策，已经是一个比较好的购房时机。在购房时，不单单要充分考虑自己的需求，还要考虑自己的经济情况。

2.对于投资者

现在还是有人对房地产市场抱有希望，认为未来的房价会继续大涨，如果能够抄底，肯定能赚一笔。

有这种想法的还是稍微冷静些，我国的房价已经很高，现在降低也只不过是逐渐回归到它本该拥有的价值上。而且，国家好不容易压住房价上涨的势头，怎么可能再让它猛涨。

写在最后：

房地产在过去的20年里发展迅速却并不健康，因此积累不少问题，当前在政策和市场的作用下，这些问题的副作用逐渐出现。

与迅速发展期相比，明年的楼市将迎来寒冬，但从整体的角度来看，这样的寒冬或许才是真正健康的发展。