这两年，开发商的日子不好过，唇亡齿寒的总包们更是难受。

曾跻身“中国企业五百强”的南通六建，就因为恒大360多亿的欠款，去年宣告破产重组。

由于住宅承包项目减少，加上房企暴雷，总承包商们都在寻求转型。

除了承接更多政府和国企项目外，不少总包都在尝试往上下游拓展，甚至不少直接下场做起了开发商。

上海建工作为“世界五百强”国企，最近积极参与土拍和城市更新，并推出了海玥黄浦源项目。

项目就在上海最核心的人民广场板块，吸引到了全上海富豪们关注，总爷也去现场一探究竟。

01

全上海最核心的豪宅

总爷从南北高架的匝道口下来，直接就到了工地现场，位置确实很核心。

从项目现场远眺，直接可以看到人民广场，以及南京路的地标们。

地块的北侧就是九子公园和苏州河，河对面是知名豪宅龙盛福新里，还有24套叠加待售。

沿成都北路往南就是静安雕塑公园，地铁1号线和13号线都是步行可至。

无论是生活氛围还是交通区位，建工海玥黄浦源项目都是绝佳。

海玥黄浦源项目去年6月正式开工，开发涉及新昌路1号和7号两个地块，均为上海市第二批历史风貌保护街坊。

1号地块总面积约2.6万平，容积率5.37，将打造超高层高端住宅。7号地块总面积约4.6万平，容积率1.3，将原汁原味保留石库门海派建筑风格。

海玥黄浦源首开的308套房源，主力建面约188-408平，还有约558-598平超级大平层，单价14.3万，主力总价段大概2000-6000万。

下次要开的别墅地块，预计总价至少要8000万-1.5亿。

上海建工作为总包单位，曾经建造过无数地标项目，如今自己亲自下场做开发商了。

一出手就要做塔尖豪宅，上海建工能得到市场认可吗？

02

普通人买不起，富豪看不上

海玥黄浦源首推的1号地块，由3幢44-49层的超高层、1幢16层的高层产品组成。最高的楼栋达到了165米，排名全上海住宅第四高，颇具豪宅气质。

海玥黄浦源建筑风格为ARTDECO，整体和外滩万国建筑群一脉相承。

当时1号地块和7号地块一起作为旧改征收， 7号地块由于历史风貌保护要求只能建别墅，于是上海建工选择将1号地块做成超高层。

据说地下有地铁穿过，地基可造面积被进一步压缩，超高层也是无奈之举。

但超高层住宅也会带来几个问题：得房率较低、密度高、日照遮挡等。

经过现场了解，项目预计得房率可能会在73%左右，因为超高层的多方面限制，户型也很难做成传统朝南+南北通透的主流设计。

这些豪宅买家很忌讳的问题，上海建工可能并没给出最优解。

另外，靠近南北高架交通自然方便，但是距离确实是太近了。

南北高架作为上海的大动脉，每天大部分时间都在拥堵，总爷在工作日非高峰期测了下噪音，确实非常恐怖。

作为有实力的总包，上海建工自然有办法通过窗户工艺来隔绝噪音，但豪宅业主估计很难打开自家窗户了。

产品力方面，总爷看到上海建工目前并没有展现出更多，售楼处只能看PPT买房，样板间也没有。

对于花几千万买房的客户，这样是不是稍微草率了点？

这两年上海正在进行大规模旧改，越来越多市中心豪宅会摆上了货架，有坐拥江景资源的滨江大平层，也有低密度的风貌别墅。

相比之下，上海建工的海玥黄浦源有高架、户型、得房率等硬伤存在，再加上产品和品牌没有号召力。项目热度一般，普遍认为不会触发积分。

有粉丝总结了上海建工这个项目：普通人买不起，富豪看不上。

03

转型之路不容易

总爷关注到，这两年上海建工正在加速转型，在地产开发领域持续发力。

今年4月21日上海首土拍轮中，上海建工联合保利发展，以总价13.09亿竞得闵行区莘庄社地块。

这块地因为地处莘庄中心，吸引了28家房企报名，如今已经确定案名为保利建工海玥锦上，预计年内就会入市。

有保利的操盘，加上出色的区位，保利建工海玥锦上显然不愁卖。

相比之下，上海建工独自操盘的海玥泓邸项目，表现则逊色不少。

2022年9月23日，上海建工以总价12.1亿竞得惠南镇地块，今年6月海玥泓邸正式入市。

项目附近的钱江大家文澜府，三期认购率高达294%，入围分更是创下惠南纪录74分。

而上海建工的海玥泓邸项目，6月开盘认购率只有84%，至今还有尾盘在艰难去化。

一方面相比浙系房企大家的精工品质，上海建工的产品并没有得到市场认可。

另一方面，海玥泓邸开盘直接将595套房源推入市场，缺乏对营销的整体节奏操盘。

隔壁的大家文澜府开盘三次，通过精准把控三次售罄，累计也不过600多套房子。

这样的刚需楼盘，小步快跑的节奏可能更合适，也许是经验不足，上海建工的操盘显得有些过于简单粗暴。

地产开发并不是简单的造房子卖，而是需要挖掘地段和产品的价值，并通过营销操盘放大价值。

如今大家都在卷产品力和操盘力，面临激烈的竞争的上海建工，可能还要交不少学费。

04

70年历史，上海建工有底气做得更好

今年是上海建工创立的70周年。

全国第一个集中成片的工人新村曹杨新村，一期工程1951年开工，上海建工的前身上海市建工局参加建设。

自此以后，从上海电视塔到上海展览中心，上海建工深度参与了上海的建设，底蕴和实力都不容小觑。

在众多总包生存困难的当下，上海建工连续第4年入榜世界500强，今年列第351位。

今年6月，在上海建工举行创立七十周年大会上，上海建工集团党委书记、董事长徐征发言说：

“这是适应市场变化、不断转型升级的70年”。

目前，上海建工有“设计咨询、建筑施工、城建投资、房产开发、建材工业”五大事业群。

根据上海建工2023年上半年新签合同公告，虽然相比传统建筑总包业务体量很小，但上海建工的房产开发业务正在逐步上升。

其实上海建工房产早在1998年就成立，目前聚焦在核心城市尤其是上海，同时还在做城市更新项目。

目前执掌上海建工房产的董事长张惠忠，早在1989年就加入了上海建工，从南浦大桥项目的测量员，一步步做到了如今上海建工集团的副总裁。

海玥黄浦源作为全产业链打造的旧改项目，上海建工董事长徐征非常重视，亲自出席了接待中心开放仪式，并且现场讲话时说：

“要打造一流的产品，就要充分发挥全产业链优势，产业链上的各家单位要把各自的工作做到极致、做到最好”。

然而操盘好一个豪宅项目绝非易事，品牌建立更非一朝一夕。

富豪买家们也更加挑剔，最近不少开发商都在持续发力高端领域。今年火爆出圈的缦云上海，靠的是极强的产品力和品牌力。

如今上海建工的首个豪宅海玥黄浦源， 9月6日已开始认筹，目前看首开结果不容乐观。

在激烈的豪宅市场中，目前上海建工还缺乏对市场的把控，品牌和产品方面也鲜有亮点。

相信有70年历史底蕴的上海建工，还有更多时间进行复盘和调整，总爷拭目以待。

对于上海建工的豪宅项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。