今年，我们一直在强调，买房要回归外环线！

因为“外面不安全”，要寻找“避风港”。

得承认，不少环外的新区，兑现速度慢，在卖半成品。

学校、地铁、产业等落地，才叫价值；停留在规划层面上，叫大饼。

经历了这么多轮的市场检验，大家发现，外环线以内的板块，房价相对坚挺。

实力强的，会选择老城区，也就是市区核心。

普改或刚改，会选择老城与外环线之间的部分，就是未来天津城市的“宜居带”。

于是，天津祭出了“一环十一园”的大规划。

当下，天津的城市发展不再摊大饼，要做城市更新，先填满环内空白。

说白了，宜居带就是老城的自然扩容，是自生的滚动发展。

有人口能外溢过去，有人的地方才有房地产。

就算配套短期兑现速度慢，也可以借助老城的资源。

一环十一园中的这些板块，未来都将按照“城市化”的规格来建设，配建地铁、九年一贯制学校、三甲医院、商业……打造5-15分钟生活圈。

顶层设计，已经指明了天津城市发展的方向。

这不只是说说而已。

天津宜居带上的板块有的已经实质性启动了。

海河柳林、双林、新梅江、水西……都能在楼市中“独当一面”了。

而且，房价日渐高筑。

水西3万+、新梅江4万+……

土地供应也在逐步加码，楼市的循环正向开启。

买房人和房企对这些板块早已“双下注”，积累了一定的认可度。

毕竟，这种后发优势，老城完全不具备，改造要比新建的难度高出好几个level。

尤其南开，改善攥着600万的房款已经很难实现买房自由了。

所以，需求想要找到出口，势必需要外溢，这已经成为定局，很难“逆转”。

从最早的中北，到如今的水西，都秉承着一个原则，踩中外溢的“自然通路”。

成为南开的“贴骨肉”。

既要近，还要全。

一方面，距离不能过远，离尘不离城；

另一方面，配套要全，不能与之前的生活产生落差。

这也是中北和水西成为楼市顶流至关重要的因素。

也基本宣告南开向西发展已成定局。

按照这样的逻辑，一环十一园中，南开西还握着一张“王炸牌”——西营门板块。

成为承接南开外溢下一个接棒员。

不仅如此，它的战略意义也非同寻常。

客观说，天津城市西北部发展一直“塌腰”，人口的“吸附”力一直提不起来。

南侧的环内板块这两年“大干快上”，西北部还没有什么大动作出现，眼下必须要有“门面”出来提振士气。

为什么西营门能成为“天选之子”？

一句话总结，地理位置就是发展的“要塞”。

板块东侧是西站大型交通枢纽。

近期，西站京津冀同城商务区建设总体方案获批。

发现了吗？西站从原来的城市副中心上升到京津冀层面。

规格越来越高，发展需求越来越紧迫，这会带来空前的流量。

西营门和西站就是高度捆绑的“双子星”。

一个负责揽人，一个负责留人。

换个角度，顶配的“高铁板块”还会带来更高阶的城市资源，由于地理优势的存在，西营门即便处在起步阶段，也能蹭到老城的核心资源；

如果你还有所怀疑，没关系，西营门还有“援兵”。

板块西侧是中北镇。

它的城市能级毋庸置疑，是环城为数不多的A类商圈，房价都能碾压市区的部分板块。

西营门作为西站与中北镇之间的“真空带”，优质资源在发展之初就已经喂到嘴边。

更何况，向南走还有水西公园、熙悦汇商圈这样的资源。

红桥、南开、西青，三区买房人皆能瞄准这里。

这就叫先天优势。

想成为“学霸”，努力比天赋更加重要。

去年，南运河西营门片区规划已经得到批复。

片区西至外环西路，东至密云路，南至芥园西道，北至西青道，面积约472万平米。

板块整体规划为“两带一芯”，采用了TOD的发展模式。

围绕卞兴和芥园西道两个地铁站带动商业、文旅等业态，形成板块核心；

依靠运河和铁路沿线，打造景观公园，进一步提升宜居属性。

关键一点，板块发展已经按照规划稳步推进了，开始大面积“腾笼换鸟”，肉眼可见的投入。

今年3月，西营门有3宗土地亮相西青土地推介会。

分别为南运河5、6、7号地，总建面近15万平米。

同时，今年中下旬，板块开始大面积征收农用土地，加速城市化进程。

要知道，环内不养“闲地”，开发商对于环内，尤其是“泛南开”板块的土地预期值很高。

绝不放空枪！

对于买房人来说，可以小小的期待一下。

值得一提的是，板块楼市近期也要启动了。

桂语映月即将入市，成为板块首发项目。

项目位于中环快速路——密云路与西青道交汇处。

是整个板块最贴近市区的项目，这也成为“先发”的原因之一。

几乎打破了与市区的行政壁垒，熙悦汇、中北永旺等商圈皆可触达；新一中心、人民医院镇守“健康堡垒”；西站、快速路，得天独厚的交通资源，串联城市内外多个核心节点。

南侧紧贴南运河，主城难以复刻的稀缺河景资源就在脚下。

要知道，水西、梅江，包括水上，之所以能成为高端改善聚集地，都脱离不开稀缺的自然资源。

优渥的外部条件，决定了桂语映月的改善属性。

产品端，更是对位买房人的需求。

此次，绿城与华厦发展强强联合，大手笔“出道”。

推出3.0新产品，建面约85-140平米户型，配置洋房、小高、中高、高层，实现刚改人群的品质生活，同时填补北部改善产品力的缺失。

需要强调的是，绿城和华厦发展都是相当资深的开发商。

西营门板块想要在楼市当中打响头一枪，必须要有实力房企的加持。

绿城从1995年成立，到现在已经近30年的时间，是一家有央企背书的开发商，地产行业股份制公司排名第一。

最主要的，在产品力、物业服务以及兑现力上，绿城积攒了良好的市场口碑。

在品质呈现上，绿城的项目是很有说服力的。

在天津，绿城也深耕了近8年的时间，每一个项目都能给予买房人全新的生活方式，同时反哺板块价值。

尤其是桂语产品系，有人说：“一脉桂语系，半部绿城史。”

也就是说，绿城为西营门带来了自己的拳头产品，也是自2021年之后绿城复刻至北方为数不多的经典项目之一。

同时，桂语映月还联合了天津最早的本土房企华厦发展。

一方面，华厦发展的开发和资金实力相当雄厚；

另一方面，作为深耕天津30余年的本土房企，更加懂得天津买房人的置业需求，能更深入的理解天津人独有的生活方式。

综上，两大品牌的组合，能够从改善的多个角度出发，进行无死角的关怀。

在一定程度上给板块楼市定下了基调。

实际上，想要板块起势，需要三方协同，政府、房企、买房人都要达成共识。

现在的西营门板块，已经进入到快速发展的赛道上。

上层的投入，房企的认可都已到位。

接下来，需要做出好的产品，增加买房人的认同感。

必须要承认，西营门正处在“认知红利”阶段，随着资源的不断完善，价值会随之上涨。

届时，西营门的“超巨”属性也将得到完全体现，截胡中北镇指日可待，甚至有能力抗衡市区。

新政落地，利好逐步发酵，环城品质改善将会迎来“新风口”。

而桂语映月，就是目前最好的“尝鲜机会”。