在2023年8月22日，西安市自然资源和规划局密集发布了青龙寺片区、高铁东站核心区的规划，以及小雁塔片区、团结村片区的规划调整。

在这其中，关注度最高的毫无疑问就是青龙寺片区。

因为，与小雁塔片区是之前发布的规划微调不同的是，这是官方首次正式发布青龙寺片区的规划，这份规划也使得这一地处二环、曲江边，并且有着宝贵历史文化资源的片区，空间规划逐步明朗。

值得注意的是，与此前流传出的一些效果图显示青龙寺片区将诞生超高层不同的是，此次正式版本的规划传递出的信息是，这个片区或将不会有超高层。

NO.1丨壹

青龙寺片区整体位于南二环以南、西延路以东、新安路以西、西影路两侧，其中主要集中在西影路以北片区。

从区位上讲，这个片区北侧紧邻西安“金腰带”南二环，南侧紧邻的是曲江新区；从资源上讲，这个片区拥有2条地铁线路（3号线、5号线）、铁一中辅轮中学、雁塔一小、雁塔一中等资源，以及青龙寺。

特别是青龙寺，既是这个片区的IP所在，同时也是这个片区宝贵的历史文化资源。

青龙寺，又名石佛寺，位于陕西省西安市南郊大雁塔东北、曲江池遗址北面的乐游原上，即唐长安城的新昌坊南隅。

青龙寺的前身是灵感寺，建于隋开皇二年（582年），景云二年（711年）改为青龙寺。1996年，包括青龙寺遗址在内的隋大兴唐长安城遗址被中华人民共和国国务院公布为第四批全国重点文物保护单位。

目前的青龙寺遗址景区，建设成了集遗址保护、生态改善、文化展示、旅游观光、市民休闲娱乐等多功能为一体的新型城市公园。

因此，在整个片区的城市更新之中，城市建设与文物保护的结合，就成为重中之重，也增加了整个片区开发建设的难度，这也正是为什么青龙寺片区城市更新工作已经启动多年，但一直进展较慢的原因所在。

NO.2丨贰

2023年8月22日，西安市自然资源和规划局发布了《关于西安雁塔区青龙寺片区国土空间详细规划的公示》。

根据规划，青龙寺片区的整体空间格局可以分为三大板块：

• 文化旅游功能板块：也就是目前的青龙寺遗址景区，也是整个青龙寺片区的核心。
• 居住功能板块：位于文化旅游功能板块以东、以西片区。
• 商业和生活服务功能板块：主要沿着西影路，其中在雁翔路与西影路交汇处规划有多宗商业地块，将会形成整个片区的商业中心。这个地方正好也是地铁3号线与5号线的换乘站青龙寺站。
  

整个青龙寺片区的主要轴线走廊是雁翔路，次轴线是西影路，整个片区通过打通公共步行通道缩小地块尺度。

同时，根据规划，沿街道路建筑（或与相邻建筑总长）长度超过80米时，建筑立面应有高低错落，使天际轮廓线富于变化。

另外，高层建筑拼接组合不得超过2个单元，本区建筑风貌为现代，屋顶形式为平屋顶，整体建筑色彩以浅黄、浅灰为主。

值得注意的是，之前流传出的一些效果图显示，青龙寺片区的西影路与雁翔路交汇处有超高层，特别是在十字路口的西北角，也就是青龙寺的东南角有一栋至少200米左右的超高层。

但是，根据最新的规划，结合地块容积率、限高，以及今年4月份《阳光报》在相关报道中所采用的规划效果图显示，十字路口的超高层已经取消。

实际上，当时有关效果图一流出，很多人就在质疑遗址区旁建设超高层的合理性。毕竟，目前的西安不缺超高层，但缺少的是与历史文化遗址区相协调的建筑。

今年5月25日国家文物局官网发布的《关于隋大兴长安城青龙寺遗址建设控制地带内西安青龙寺组团棚户区改造项目北区 DK—4 安置小区的批复》显示，提出的修改方案就包括“降低青龙寺遗址大殿中轴线和青龙寺现状中轴线所辖范围内新建建筑高度，确保新建建筑与文物本体及周边环境相协调。”

不过，即使不会诞生超高层，但西影路与雁翔路交汇处双地铁的资源，再加上商业地块的规划，将会与青龙寺遗址公园共同形成一个商业休闲中心，类似于成都的太古里与古大圣慈寺的结合，西安小雁塔太古里。

NO.3丨叁

当然，作为地产自媒体，我们必须要把视角关注到青龙寺片区的地产开发。

在过去几年时间，整个青龙寺片区的新盘很少，仅有3个，分别为恒志云都、赛格中京坊、金泰唐618。

恒志云都是西安本土开发商恒志置业开发的，2018年12月摘地，土地面积约59亩，楼面地价8785元/㎡，产品为高层、超高层。

这个项目的看点主要集中在：1.地势本身比较高，再加上超高层，因此拥有云端生活；2.一般开发商配套个2000㎡的会所就能吹半天，而恒志云都配套的会所5000多平米；3.全部是大户型改善产品，虽然容积率较高，但总户数少，舒适度不亚于2.8容积率的项目。

赛格中京坊，这个项目从一亮相就充满了争议，主要是其高调起步，但一入市销售一般又开启了大幅降价。同时，其高达7.97的容积率，应该也是目前西安NO.1了！160-199㎡的住宅，6梯6户……

金泰唐618，从2018年11月份拍地，就注定了这个项目的受关注度。中海、招商、平安、金茂等TOP级房企参与竞拍的情况下，最终被西安本土房企金泰恒业以48.56亿元拿下！

金泰唐618首先开发的是东地块，打造的是160㎡起步的纯改善产品，售价2.85万元/㎡左右。百年住宅体系、下沉式景观园林、六恒科技系统……每一个点拿出来，都能讲半天！

最新消息，金泰唐618西地块【唐樾】即将入市，户型面积约125㎡、143㎡、166㎡，想买144以下户型的购房者，要紧盯了！机会来了~

除了上述三盘之外，我相信很多人还在等一个项目，那就是保利的项目。

大概在2014年、2015年的时候，成长集团就已经开始筹备这个项目。但实际上，青龙寺组团四村（铁炉庙一村、二村、观音庙村与王家村）开始拆迁是2019年底才开始的。

这个项目的体量非常大，总占地在882亩，总建面约249万㎡，总投资在百亿元以上，成长集团要想啃下的难度可想而知。因此，2020年成长集团拉上了央企保利，一块来开发这个项目。

2020年5月17日，2020年陕西省重点招商引资项目云签约活动在线举办，47个重点项目成功签约。其中就包括总投资60亿元的保利青龙寺商业中心，该项目是签约当天西安市投资额最大的签约项目。

2021年1月，青龙寺组团棚户区改造项目四个村的安置楼建设全部启动。但实际上，由于文保、规划等因素的影响，安置楼一直迟迟没有动工。

在过去几年每年的陕西保利品牌发布会上，都会提到这个项目，但城改项目的复杂性，再加上文保等因素的影响，这个项目一直没有供地，更没有亮相。

此次随着青龙寺片区规划的发布，意味着备受关注的保利青龙寺项目，供地已经进入倒计时。

从目前青龙寺组团四村开发主体陕西乐塬湾房地产开发有限公司的股权结构来看，陕西保利房地产占51%处于控股地位，陕西成长地产控股集团股份比例仅为1%，另外48%的股份由珠海市骏澜股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有。

珠海市骏澜股权投资基金合伙企业（有限合伙）是这个项目为了融资而成立的一个合伙企业，持股比例最大的是国通信托（控股股东武汉金控），执行事物合伙人为珠海孚厚基金管理有限公司，珠海孚厚基金是保利资本的一个基金管理公司。

在此，我们也期待保利青龙寺项目，能够早日亮相！