今天，有粉丝向授姐诉苦，说现在的房子太难卖了。
前几年，市场行情好的时候，本想着早买房赚些钱，过几年倒腾一下置换到主城，可现在发现并不是那么回事——
“卖了旧房置换另一套，好地段依旧很贵，还是买不起。”买房人如是说。
前几天有媒体报道了一个案例，北京的一个卖房人，4个月时间把房子从700万降到了630万，就这还卖不出去。

“房价一直跌，能怎么办？撑不住，也卖不掉！房贷照常还。””心理很慌，当年高位买入，眼看资产缩水，却没得办法。”“谁懂啊┭┮﹏┭┮上个月刚买的房，这个月就跌了，买在了半山腰。”“希望房价尽快稳住，别在跌了。”
眼下一批背负房贷的城市中年人，正在承受房价下跌带来的焦虑和无奈，想当年高位进场摇号抢来的倒挂盘，如今已跌的面目全非。

买家伦大刀，上来先砍50万！

南京业主的心态，都快崩了。
350万房子，被买家还价50万；还有中介带客看房，二话不说，一上来就被砍50万，搞的跟这房子不要钱似的；甚至一旁的中介，还不断反向输出，做思想工作辅助帮腔砍价……

房子当时花500多万买来，现今470万出售含家具，本来就是赔本卖了，买家还要再便宜三十万，真的是离了个大谱。

在社交网络上，房东们纷纷分享自己卖房难的经历。

九龙湖一位业主说，家里有一套闲置房，今年一直想卖掉。售价是480W左右，好几次都是中介带人来看房子，现场看时都说挺满意，但回去后就没信了。

河西某房东说，自己是去年开始卖房，为了加大房子的曝光率，每天给中介打电话沟通，房源信息轮番在链家“必看好房”、我爱我家“甄选好房”展示，但一直没激起什么水花。“

江核有房东因房子挂牌后无人问津，为增加房子带看量，跟贝壳签了“好赞好房”。该房东表示，这样房源可以在中介平台上得到更多的流量倾斜和曝光，但需要支付一笔推广费，“看房量的确上来了，中介一个月带看了十多次，但最后来谈的客户没几个有诚意的。”

一网友跟帖表示，自己是隔壁小区的，87㎡的房子，挂牌价从300万元一路降到230万元才卖掉，算下来单价不到2.7万/㎡。中介告诉他这已经不错了至少能卖出去，前几天小区刚成交了一套87房源，单价只有2.4万/㎡。

一位家住江宁上秦淮刘先生表示，房子降价都是常规操作了，他愿意跟买家一起承担二手房交易中涉及的税费。为了降低买家交易成本，他还会找相熟的中介，帮买家省中介费。

对此有网友表示，降价不稀罕了，至少还有房子可卖，定价主动权在自己手里， 比降价更惨的是，我房子延期拿不到赔偿款不说还要按时还贷。

在软件大道上班的陈女士表示，为了给娃上学，2021年加杠杆入手了鼓楼区一套商品房，建筑面积140㎡，总价650万元。陈女士表示，刚买房时，自己对房子的位置、装标以及学区十分满意。

本想着今年10月能拿房，没成想房企爆雷，房子延期交付，开发商寄出的延期交付通知书上，写到延期免责，也就是说业主拿不到赔偿款。没办法，陈女士一边咬牙承受每月1万多的房贷，一边为娃上学发愁，找人托关系.....

“说实话，有段时间真就撑不住了，每天早上一醒来，就想到房子交付无期，房价还在不断下跌，而我却束手无策，感到非常焦虑和不安。”

四季度整体市场情绪太糟糕，甚至比去年下半年还要悲观。 很多 ” 卖一卖一 ” 的家庭 ， 担心自 己 的房子降价也 卖不出去 ，尤 其是那 些老破小 、 远大 新 ， 地段 不好，且没 学区，楼龄又老的房子，下半年卖房，先做好自刀50w准备。

二手存量高企，房子变烫手了！

“认房不认贷”政策出台后，降价就成了二手房市场主旋律，有一些城市甚至传出“五折卖房”的消息。

截止目前，南京二手房挂牌量突破18.3万套，且这一数字还在攀升，与此同时，购房者对后期楼市预期呈现指数级下滑。

不止南京，全国有6个城市二手房超18万套，分别为重庆、天津、成都、上海。超过10万套的有苏州、哈尔滨、武汉等。但不少城市，市场成交量仍在持续萎缩，购房者都在持币坐等“再降价”。

就南京来看，二手房在很早之前就存在分化，未来趋势必然是走优质路线!

只有少部分二手房，在南京强大的新房市场虎口夺食，同时在庞大的存量二手房竞争中脱颖而出，优质房产不管什么阶段都可下手，但剩下80%劣质房产真没有吸引力。

至于判断是否优质基础，不是地段，不是品质，而是价格！绝大多数一个价位区间里非优质的二手房，由于没有那么多购房者去买，必然会经历不断地囤积，然后被行情带入到“踩踏”出货阶段。

2023年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

这类房子只能降价，降到对比下一个价位其他房源有优势的时候，才能卖出去。至于降多少，就取决于同期存量有多庞大。

影响需求两个重要标准，一个是地段，一个是品质，地段决定下限，品质决定上限。预算不高的购房者，买房首看地段，在满足地段情况下，尽可能追求高品质。

而高预算，不仅要看地段还要看品质，二者缺一不可。靠主城越近，产业和人口辐射范围越强大，需求越大，反之则是无人问津。特别是地段偏、且周边新房供应又非常大的区域，二手房出现“踩踏”出货时，跌得也最惨。

因为作为二手房，在庞大的新房供应下，首先想卖出去，就得比新房更有性价比，其次在存量二手房里还必须得有品质，有性价比没品质也不会有人买

分化下，卖方丧失最佳出售时机

最新的冰山指数 显示， 刚刚过去的10月份，南京楼市 活跃度从19涨到20， 热度排名全国第9，杭州近期得以于限购政策放宽， 活跃指数从24涨到28 ，仅次于深圳，排名全国第2。

可即便如此，也不及上半年数据。

不可否认的是，包括多位粉丝在内，都错过了今年上半年的最佳卖房时机，丧失了丁定价主动权。当前除了不错的稀缺豪宅盘，刚改及次能级板块都在“以价换量”。

位于南京主城金陵凤栖园，前不久成交了三套房源，最低成交价24274元/㎡，刷新了小区的价格新低。要知道，金陵凤栖园2011年开盘时精装价高达4.2万/㎡，这套低价房源相当于跌了42%！

10月8日，位于江宁科学园板块都会四季，成交了一套建面约96.03㎡房源，单价仅28408元/㎡。成交周期21天，从挂牌到成交，还降了26.2万。

要知道，在2020年6月都会四季收官时，销许均价31611元/㎡，之前没抢到的房子，时隔3年之后用更低的价格拿下，这真是妥妥的“捡漏”。

上个月，江核华润国际社区成交一套建面129.89㎡房源，总价330万，相比当初挂牌价，降了39万。要知道，在2021年，华润国际社区以4.8万/㎡的单价秒成交过，轰动一时！

仙林湖板的房价一直稳在“3”字头，但近日，情况也不太妙。先是有二手房成交价跌破“3”字头，然后到2.7万/㎡、2.3万/㎡，现在直接跌到2万/㎡！

因为丧失主动权，所以被动，因为被动所以痛苦。在这个漫长且僵持的博弈中，很多业主没能坚持住，降价卖出了，这算是一个妥协结果。

还有一些人是在房价下跌之前或者之中，刚买房，结果发现自己买贵了。 这部分人也被称为“昨天买房，今天降价”的半山腰客群。

他们发现自己房子不仅没有升值，反而出现了贬值，卖不是、不卖也不是，陷入“进退两难”的自责中。

这或许也是导致当下市场信心缺失的重要原因之一。

有人喜、有人悲。

“80后这代人在经济增长的过程中成家立业，似乎任何问题都可以迎刃而解。 现在，却在飘忽变化中一心想求稳了。 ”

曾经，拥有自己的房子被视作步入有产的标准，而如今，被打入冷宫的房子正在让大批有产失血。。。

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