上海东站号称“第二虹桥”，14台30线的规划仅次于虹桥站的16台30线，未来开通后是上海第二大火车站。
东站规划的也有商务区，高铁、机场双联动，是上海未来第二个空铁枢纽，说它是“下一个大虹桥”确实不为过。
我们都知道大虹桥这几年连续上演了一场现象级抢房热潮，二手房也老早就窜到了10万元/m²。
但是反观第二虹桥的上海东站，规划这么好，房价也仅5字头，市场没火就蔫了，走了相反的行情。
土地没有开发商买、新房没有购房者要，二手房也没有流通性，为何这样？
上海第二虹桥“原始股”，真的不行了吗？
01
今年上海第三批次土拍刚刚结束，出现了一个异常的现象。
其中大虹桥辐射区的青浦赵巷镇的佳环路东侧B2-01地块吸引了24家房企报名，大虹桥热度不减；
但是第二虹桥腹地的浦东祝桥镇核心区03单元H21地块推出后，却没有一家房企报名，形成了巨大的反差！
在没有开发商过来抢地的情况下，这块地最终委托一家国企（外高桥）淡然兜底。
这块地我去现场看了一下，是这样的：
目之所及，一片荒草和菜地。
紧邻地块北面的是新交付的次新小区公元2040：
第二虹桥的东站祝桥不仅土拍遇冷，新房销售也是同样惨淡。
新盘森兰海天名筑去年底开盘时推出425套房仅收到40组认购，而今项目开盘快一年销售说去化仅约一半，很不理想。
遥想2019年公元2040开盘时也是遭遇滑铁卢，最终项目花大力气分销卖了3年才清盘。
再看二手房，祝桥动迁房仅3.5万元/m²，商品房4.6万元/m²，公元2040虽然挂到5.6万元/m²但没有人买。
整个祝桥二手房都没有流通性。
从土拍到新房、再到二手房市场，上海第二虹桥的祝桥都陷入了一片死寂，何以至此？
02
像祝桥这种地方属于典型的大规划带不动房价的地方。
而在上海这样的地方有很多，比如临港、杨行、桃浦和南大等。
自从2021年某位大神以6.5万元/m²高位接盘临港滴水湖陆家嘴滴水涟岸的二手房后，上海的买房逻辑全变了：
1、买房人不再盲目地跟着规划走，而是从投资的心理转变到了自住的需求，更加注重现实配套的选择了；
2、开发商卖房的逻辑也变了，光靠讲规划已经不灵了，房地产时代迎来大变革！
以前只要给一张规划图纸，房子分分钟抢光，但现在连分销都卖不动了。
临港规划很宏伟，但产业、人口导入不及预期，即使成为了万亿级新区，像这样的地方房价也就值3万。
苏州GDP2.7万亿，但“一核四城”的房子遍地都是3万+，这就是现实。
当初那些听劝环二没去追涨临港的人，已经成功避免了一大笔损失。
单靠讲故事，不只是上海东站和临港，杨行、桃浦和南大的房子都已经卖不出去了。
杨行是宝山的一个大镇，同样规划了一个宏伟的吴淞创新城，还被列为了上海城市副中心。
有人惊叹，啊？城市副中心？那和川沙城市副中心一样都是最失落的吧？
吴淞创新城的产业配套一切都是在规划中，像这种地方更像是发展一个新城，而不是什么副中心。
所以杨行的房子卖不动就是卖不动，房价5万就是5万，涨不动还是涨不动。
嘉定新城的金茂府能卖7万，但桃浦如此近市区的地方金茂府只卖8万却没人要。
这也在于桃浦智创城、南大智慧城还没完全造出来，而嘉定新城配套早已成熟。
所以买房人不再一味地为规划买单了，规划好不代表房子就好卖，逻辑全变了！
03
回过头来我们再来看看第二虹桥的上海东站。
开发商的卖点不外乎就是未来这里会有一个比肩虹桥的高铁站，XX高铁、XX轨交都在建设中，浦东机场也在扩建，未来打造的是一个商务枢纽新城。
但是上海东站今年3月才开建，新高铁、新轨交、新医院尚在建设中，其它配套都没有，所谓的商务新城那都是N年以后的事。
当买房人更加注重现实、讲究实际，不再盲目地相信规划后，祝桥的房子故事讲得再好也很难卖得动了。
如果你是在机场工作的，或是当地改善的，那么买在祝桥赌一个东站的利好完全没问题。
但是这些客群需求都有限，其他人买房还是要考虑去市区上班的便捷性，以及周边产业和配套的成熟性。
一直以来祝桥的产业都集中在传统的工业、制造业和仓储业，知名度不高。
正在布局的国际贸易服务、跨境金融和科技创新服务产业尚未形成气候，城镇发展还很冷清。
这是森兰海天名筑附近的新世界欢乐城商业广场，一楼很多店铺都倒闭了，零星经营，而二楼商业根本没有开起来：
这个商场周边只要走出一两公里就是农田，非常没有人气，只有天和广场商业会热闹一些。
如果以人广为中心，祝桥、惠南和金汇都在差不多的30公里直线距离。
惠南和金汇的配套都要比祝桥成熟，更有人间烟火气息，而且新房单价都只有3字头。
但是祝桥新房却要卖5.4万元/m²，这样一对比就没优势了。
当购房者不再为规划买单，开发商也没有信心过来拿地了。
因为造了房子也卖不出去，从买到卖的逻辑正在发生一场大变革。
04
购房者不再想为规划买单，也在于担心烂尾，毕竟全国搞了那么多的烂尾楼，而上海也有不少。
单单就是在祝桥镇，就有一个烂尾的大项目：
这就是昊·梦想谷巨型商业综合体，坐落海天湖公园之畔，从公园里拍起来会很美：
但可惜项目停工已久，工地已长草，就这么烂着了，这也诱发了当地买房人的担心。
这让我想到临港也有一个烂尾楼：远洋红星临港天铂，面临交付困难，商业也没有着落。
所以即使是拥有大规划的地盘，依然挡不住烂尾楼的横行，毕竟谁买房都不想打水漂。
近期流传这么个段子：住恒大期房，开威马汽车，买中植理财，喝青岛原味啤酒……
烂尾、跑路、中途出问题，买房人这些年已经受到了太多的伤害。
所以为什么买房的逻辑会变，为什么讲故事不再灵了，是有深刻原因的。
05
另一个现实是，城镇化速度和人口导入速度都在放缓，这在一定程度上似乎会影响大家对上海东站的预期。
虹桥商务区的规划无疑赶上了房地产与人口红利的好时代，而今这两者已经发生了重大变化。
弘阳、中奥、金科、三盛、祥生、蓝光、奥山地产、锦艺置业、三巽集团等十几家房企总部一度相约大虹桥，但现在一个个都走了。
在城市化速度放缓的大背景下，浦东的人口导入速度也大大放慢了。
浦东开发开放的第一个十年1991-2000年人口增长了102万人，第二个十年2001-2010年增长了264万人。
但第三个十年2011-2020年仅新增了63.9万人，增速大幅萎缩。
房价上涨过快、人口吸引力下降，这是当下浦东发展遇到的一个问题。
上海东站毕竟规划的是一个高铁新城，而全国有很多高铁新城都走向了“鬼城”：
现在临港的产业和人口导入都不及预期，吴淞创新城、桃浦&南大都嗷嗷待哺。
这些新城新区都有一个很长的开发周期，从上海东站走到第二虹桥究竟要多久，买房人或许等不起，也不想等。
当然这并不是否定上海东站的开发，从顶层设计上来看很有建设的必要。
浦西已经有好几个高铁站了，而且还在不断新建和改造升级，浦东怎么说也得建一个属于自己的吧？
浦东人口占上海将近23%，给过江造成了很大的压力，一直挤压并接近饱和的西部客运枢纽，迫切需要浦东造一个新高铁站来缓解。
放大来看，建设上海东站也是为辅助打造临港自贸新片区、服务浦东建设社会主义引领区的需要。
上海东站与浦东国际机场都是“世界东方枢纽”的重要组成部分，与虹桥一起共同组成浦东（社会主义引领区）、青浦（长三角一体化示范区）两翼齐飞的发展格局，发挥的功能作用是巨大的。
东站、虹桥共同打造的是上海空港型国家物流枢纽，一个面向国际，一个面向国内，统筹的是国内国际两个大循环，少了谁都不行。
其中浦东片区为复合型国际航空货运枢纽，虹桥片区为国内干线航空快件枢纽，依托这两大片区上海最终打造的是：
链接全球的国际航空货运枢纽；空陆海一体的国际多式联运组织中心；服务世界级产业集群的全球高端产业供应链组织中心。
未来国际化的贸易很可能是飞抵浦东机场，再通过上海东站直达自贸区设立的企业总部。
这样一来，东方枢纽就成了“国内国际双循环”的重要战略支点。
一切规划都很美好，只需要时间来兑现。
从长期发展来看上海东站我们是看好的，但就中短期而言投资可能没有回报，在买房逻辑发生深刻变革的当下，并不建议入手祝桥这个板块。
浦东用30年时间只发展了北部，在城市化速度和人口导入速度都放缓的情况下，南部也许要用更长的时间了。
接下来我们能继续看到的浦东城市化进程大概率发生在三林南部、周浦和川沙地区，东站可能会往后靠。
但放长远来看无论是东站、吴淞、桃浦、南大还是临港，对规划落地我们都充满信心，上海的经济和产业发展很有后劲，会进一步虹吸整个长三角和全国的人才。
不过我们看好一个地方的发展并不一定看好它的楼市，房价不能代表一切。
因此我们更建议买在那些比较有确定性、二手房流通性强的板块，避免入坑。
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编辑∣环线咨询
