不出所料，亚运会一结束，杭州楼市就有动作。有人说，成交数据摆在面前，楼市新政没有不出的道理。问题是，出新政真能救市吗？

这是一个非常好的问题。

01

关于楼市，最近乐观不起来，因为全国超90%的城市，今年并没有迎来真正的金九银十。

以前有人总和我们辩论，说市场不是一九，而是二八分化。然而，新的二八分化已经悄悄形成——2%和98%。

根据统计，9月全国出台楼市松绑政策144次，远超此前任何月份，达到年内峰值。

广州、深圳、上海、北京先后宣布执行“认房不认贷”，而后包括成都、武汉、长沙在内超40个城市宣布跟进调整放宽政策。除此之外，各地还解除了限购政策，甚至包括一线城市广州。

结果呢？

用专业机构的话说，“情绪端尚未出现明显反应，购房者对松绑政策更加不敏感，购房者入市积极性不足“。

从数据看，北上广这样的一线城市，情况相对好一点，挂牌增加，成交价下滑，但咨询量上升，成交量至少稳住，无论新房还是二手房。新一线城市的情况就没这么理想，主要是二手挂牌量涨得太快，大家都想跑，政策后劲不足，成交量反弹之后没有挺住，迅速回落。

要知道，这其中成交的不少还是学区房（关于学区房全面进入3.0时代，最快下周，石榴叔会做一场直播）。

二三四线城市呢？这一季出现了2：98的极端分化，多个小区半年都卖不出一套房。

2008年和2015年，中国对楼市的两次救市，最后都引发了楼市大涨。这一次救市，为什么无法复制前两次的走势效果呢？

02

因为救市不是灵丹妙药，政策只是制造客观环境，推一把，真正能救市的是信心。

股市情况差不多，平准基金就算出来，哪怕几千亿的规模，如果只去增持四大行，也没用。

救市就要做出赚钱效应，让21年以来，深套在中概、医药、消费、赛道的散户和基民赚到钱，才能找回信心。

那么楼市现阶段信心哪里来？

最近参加了几个饭局，各行各业都有，大家不聊股市，但还是会聊聊楼市。

房贷利率下调之后，还是想提前还贷。

投资的房子跌成这样，卖不卖呢？

去银行解押，为什么现在还要等很久？

卖房子，中介动不动就让降到底板价，恨得咬牙切齿

手上有余钱，还是存银行踏实，就是利息越来越低

政策救市，仅仅是制造机会和条件，鼓励你买，至于买不买，还是要看你的主观能动性。

所以去年年初，楼市那一波回暖，刚需都在上车，有些的确是不买房不行，等着结婚。

今年第二波回暖，刚改再上车，但驱动力明显不行。

一是老房子不好卖，卖不出好价格；二是对未来收入没信心，害怕承受还贷压力，三是害怕房子一买就跌，自己吃亏。

03

石榴叔清楚得记得2015年，陪在机关工作的朋友，去买房的画面。办公室一大半人，利用午休时间去到处看房，到处摇号，谁中了就相互挪资金刷卡凑首付。

楼市最初起来的那几年，大家是敢加杠杆的。一方面是看好楼市，看好发展，一方面是无债一身轻，收入也稳定，所以敢透支未来，敢向银行借钱。

楼市起来之后，发现买房子不仅能住，还能赚大钱，所以杠杆加得肆无忌惮，人人都想买房。可以这么说，在相当长一段时间，很多人透支了几辈子的收入买房，因为有“房价永远涨”的信仰在支撑。

现在呢？

大家都在琢磨是不是提前还贷，讨论如何更稳健得理财。胆子变小了，信心没有了，还怎么敢向银行借钱买房子呢？哪怕真的有改善需求，都会三思又三思。

很多人后台问我，如何判断楼市起来？我知道，你们期待触底强势反弹，涨涨涨。

话又说回来，就算反弹，很多人脑子里第一个念头就是卖卖卖，赶紧套现离场。只要这样的思维存在一天，楼市就不可能真正得反弹。

我还是维持之前的观点，一线和新一线城市部分热点区域在跌了20-30%之后，快要碰到底了，只要有成交量，就不用怕。

真正怕的是那种几个月卖不出一套的小区。市场只有横盘一段时间，完全消化极端情绪才能走出颓势。

还是那个问题，什么时候能涨起来？信心修复后，大家敢向银行借钱的时候。

这个信心，叫：收入预期。