文/十一弟

两年前，深圳CBD写字楼之王——卓越集团，在土地市场上异常凶猛。

当时，北京首场集中供地拍卖会上，卓越连抢四块地，成了最大赢家。

总地价超过了187亿。

那两年，土地市场热得发烫，政府的调控压力很大。

为了抑制房价过快上涨，一些地块在挂牌时，留给开发商的利润空间，其实很小。

但房企追涨，还是挤破头地抢地。

结果，土地一到手，根本算不过来账。

卓越在拿地后不久，就有了退地的传闻。

不过，卓越否认了——

“退地是不可能的事。投了那么多地，不可能说投了就不玩了。”

卓越确实没有退地。

它找了不少合作方，稀释权益比例，来分担资金压力。

目前，这四块地被开发成了朝阳·青云上府、丰台·熙悦晴翠、昌平·北清云际、昌平·奥森春晓。

在四个项目里，卓越持有的权益比例，最高只有40%，最低仅为17%。

按照持股计算，它抢下的这四块地，实际承担的土地成本，不到58亿。

拿地两年后，卓越对北京市场的兴趣，逐渐变淡——

据说，今年春节前，卓越进行了组织架构调整，北京、青岛合并为华北大区。

原先青岛公司总经理上位，执掌了整个华北大区。

而北京公司，则开启了一轮裁员。

也就是说，卓越在北京市场开始收缩了。

在北京土地市场大杀四方的这一年，卓越在广州同样凶猛。

当时，广州番禺挂牌了一块地，起拍价二十多亿。

这块地相当抢手，融创、龙湖、美的、敏捷、招商、五矿、大华、弘阳，悉数到场。

经过五十四轮竞价，最后，卓越拔得头筹，以政府最高限价30亿拍下，溢价率45%。

根据地块出让条件，摘牌的开发商，还要帮政府配建政策性住房。

于是，这块地的楼面价，被抬高到了2.5万/平米。

刚刚拿地不久，楼市行情急转直下——

那些拿地生猛的开发商，都被套住了。

后来，番禺地块被开发成了“广州卓越·晴翠府”。

在晴翠府项目上，卓越并未找其他开发商合作，而是选择了独资操盘开发。

拿地一年多以后，房价涨不上去，卓越也没等来解套的窗口。

去年八月份，晴翠府硬着头皮，取证入市了——

在开盘之前，卓越放出来的吹风价，大约四万块钱。

但最后开盘价，还是定在了3.5万/平米，相比当初的地价，只贵了万把块钱。

十一弟查了下，晴翠府的总投资，大概需要47个多亿。

分摊至纯商品住宅部分的开发成本，大约是3.9万/平米。

这意味着，晴翠府每平米3.5万的开盘价，可能就已经赔本了。

但这个价格，依然卖不动——

晴翠府的可售面积，超过12万平米。

去年开盘以后，整整卖了四个月，仅销售了三千平米，去化表现相当难看。

晴翠府在去年取证了三栋楼，总共四百多套房。

卖到现在，网签备案了两百多套，去化率大约一半左右。

今年四月份，晴翠府又有一栋楼取证，总共124套房。

如今卖了半年，网签了21套。

每平米3.5万的开盘价，卓越只咬住了几个月，很快就降价了——

年初，晴翠府的单价，已经跌破了三万。

项目打出了特价房的名义，每平米2.8万就能上车了。

今年国庆节，卓越又降价了。

这次是彻底裸奔——

晴翠府通过贝壳的中介渠道，还是以特价房的名义，最低单价只要2.4万/平米。

几乎就是贴着地价在卖了。

看来，卓越对晴翠府的预期，早就放弃了赚钱的念头，只想尽快出货回款了。

过去两年，还没暴雷的民企开发商，已经屈指可数了——

龙湖、新城控股、滨江、美的、新希望、卓越。

守住了主体信用，就还能保留在公开市场融资的一丝希望。

上个月，卓越在银行间市场发行了一笔债券，融资十个亿。

其中1.5亿募集资金，就打算投向晴翠府。

但在这个项目上，卓越其实很难赚到钱了——

不仅白忙活一场，可能还会赔个底掉。

两年前，在它高价举牌拿地的那一刻，注定就要吞下这颗苦果了。