近半个月以来，广州新增二手房源，平均每天接近300套。
不论是市区的老破小，还是尊贵的天河业主，都以肉眼可见的速度“上架”。
当初抢房有多欢，这回卖房就有多急。
｜10月8日挂牌
｜图源：链家
壹
牛奶厂下跌至6字头
广钢有房源重回三年前
现在置换卖房，就像一次长跑运动。
业主好不容易等来了“5改2”等新政，却不能松懈，更不能躺平，在关键时刻加大马力冲刺。
趁着难得的窗口期，业主唯一要做的，就是赶紧降价、加速出货！
楼市君统计数据发现，像牛奶厂、广钢、汇景新城等多个网红板块的挂牌均价，都“打下来”了。
｜牛奶厂航拍
｜广州楼市发布摄
牛奶厂
纵观各大板块，价格回落较为明显的一个，是牛奶厂。
目前，板块放盘量达到350套（来源：链家），相比去年增加了接近50%。
纷纷把房子“上架”的同时，整体挂牌均价有600-1200元/平的回落。
｜技术生成
纵观四个小区的主流户型，基本从8-9万/平，跌到了7字头。
大面积户型的降价幅度，比小户型稍大一点。
｜技术生成
最夸张的一个，招商雍华府的挂牌房源，从9.3万/平直降到7.4万/平，总价猛降200万。
但要想成交，这位业主还面临更大挑战。
刚刚过去的国庆，招商雍华府的140平、华润天合的126平，分别以6字头价格成交。
这是继去年年底，牛奶厂首次回调到6字头之后，再一次下探。
｜图源：贝壳找房
同样的户型放到半年前，成交价高出接近2万/平！
这样的趋势，楼市君认为还会持续。
一方面，新盘优惠一个接一个，各种首付分期、降价优惠。
另一方面，牛奶厂周边杀入联投文津府、华润天河润府两个强有力的竞争对手，更新、更卷的产品难免分掉购买力。
当放盘速度＞房源消化速度，业主就只能降价了。
广钢新城
比起牛奶厂的整体下探，广钢的降价，而是更多集中在产品分化。
楼市君观察到，产品力相对差的中小户型，降价幅度超过15%。
楼市君收集了广钢近期成交，笋盘成交几率比早前高出不少。
比如中海花湾壹号B区，一套79方单位卖出4.3万/平，直接创下近三年历史新低。
广钢新城近期二手成交一览
社区
房源
总价
（万）
单价
（万/平）
花湾壹号B区
79方
340万
4.3
花湾壹号B区 93方
415万
4.46
花湾壹号B区 125方
640万
5.12 海德公馆
97方
552万
5.69
华发中央公园
141方
838万
5.9
葛洲坝紫郡府
127方
650万
5.1
广钢资深中介小路表示：目前广钢不少两房单位放盘在350-360万，有谈价空间，是刚需上车的机会。
不过，接下来广钢周边的保利花语和岸、中海浣花里等盘入市，以及万汇天地继续推新。
从71方到180方都有货，对买家会很有诱惑力。
这样看来，广钢二手的流量，是不是继续会被新项目抢走一波呢？
万博+金融城
在抽取的小区样本中，金融城和万博的价格下调幅度相当，在800-3600元/平。
尤其是万科欧泊、美林湖畔等知名网红盘，妥妥的楼市“显眼包”。
比如金融城盈彩美居这套76平两房，从470降到368万，单价4.84万/平。
据中介介绍，该房源比两年前的官方指导价4.87万/平，还要低！
｜图源：小红书
这个户型有啥问题？
最大的Bug在于北向两房单位。户型图我就不放了，很普通。
当然，价格降到这个地步，昨天立马有中介宣布「靓房已售」，一顿操作快如闪电。
汇景板块
除了以上几个次新房扎堆的板块，汇景板块也有价格走低的趋势。
毕竟一个硬币有两面，社区大意味着大配套，但同时卖房难度要提高几倍！
有贝壳中介告诉楼市君：目前汇景新城的成交价在7-8万/平，是近三四年的最低价位！
比如这套129平的大三房户型，放盘不到一周时间，就以7字头笋价迅速成交。
中介说，还有客户连房子都没来得及看，就卖出去了。
｜图源：朋友圈
根据银行的估价，该房源可以达到12-13万/平，如今的成交价足足低了近5万/平。
你以为只是个别房源？并不是！
汇景新城部分放盘房源
组团
房源面积
（平）
总价
(万）
单价
（万/平）
龙熹山
178 1200
6.74
棕榈园 130
930万
7
棕榈园 165
1250
7.5
棕榈园 109
850
7.7
上城勋堡
147
1200
8.1
半山雍景苑
82
418
5
半山雍景苑 95
455
4.8
要知道，半年前汇景新城龙熹山的成交均价接近10万/平。
现在竟然出现6字头，相当于打骨折！
甚至去年，有一套249平大四房单位，挂牌叫价15万/平。
放到现在呢，同样的户型、同样的朝向只需要11.6万/平，低楼层在10万/平上下。
｜图源：链家
汇景新城业主之所以集体卖房，还有一个很大的原因：
隔壁的保利天瑞，实在是太秀了。
绝大部分产品是豪宅线以内的板楼设计，配建九年一贯制学校，使用率逼近100%...
8字头的均价，简直把周边二手小区按在地上“摩擦”！
｜技术生成
｜仅供参考
除了汇景新城，同样是超大社区的华景新城，也有价格走低的趋势。
根据中介透露，目前华景新城可以谈价的空间很大，对比半年前降了10%左右。
｜图源：技术生成
比如，最近他手上就有一套翠安侬苑的房子，是比较好的114平三房。
他说，这个户型放在今年3、4月，单价在8-9万/平，一个月还能成交三四套。
但现在呢，业主报价比半年前低了近2万/平。
｜图源：贝壳找房
要知道，高峰时期的华景新城华景锦苑、华景里，成交价直逼12万/平。
即便是稍旧一点的陶然庭园，成交价也要到7-8万/平，最高9.1万/平。
如今，该组团的放盘价，稳稳当当地站在6万/平上下。
降幅之大，让我都产生了想买的冲动。
贰
为什么板块集体降价？
产品力分化越演越烈！
在楼市君看来，这就是新政后带来分化差距的缩影。
一方面，在卖房的群体中，很大一部分业主为了置换到品质更高的新房，而选择卖掉手中的“蟹货”。
从今年成交数据看，买入500万以上新房的人，市场占比接近40%。
时间拉长到近两年，广州500万以上新房成交占比，同比涨幅达到70%。
如今“5改2”新政出炉，让一大波满二房源提前进入市场交易。
你可以观察一下近3周以来，接近5000套的房源增量分布相当集中。
像广钢、牛奶厂、老黄埔等2015年往后，新房入市的板块，放出的房源不在少数。
｜技术生成
相似的产品力、接近的价格水平，让业主的竞争压力猛增。
所以，同一个板块内部，四房价格比三房坚挺、中高楼层+好朝向的价格比其他坚挺。
尤其是两房单位，往往是板块里降价幅度最大的。
另一方面，在新房的挤压下，那些产品过气、楼龄较老的房子，只能选择打“低价牌”。
对入门型买家而言，300-500万的刚需总价段，可选择范围并不少。
光是近郊的番禺、黄埔主打这个段位的楼盘，就超过50个。
再加上目前新入市的盘，使用率基本达到90%以上，100%的也比比皆是。
光是广钢周边的白鹅潭，使用率达90%以上的新盘就超过5个。
同样是100方的户型，有盘能多出20个方的使用面积，几乎是一个主套的面积。
这么一对比，二手业主的房子就不香了。
｜广钢新城航拍图
｜广州楼市发布 摄
除非是有学位优势，一般的老社区对上车族的吸引力已经慢慢削弱。
所以，改善新盘越来越好卖，反倒是刚需二手小区，卖不动。
最后，问题来了。
你觉得接下来，广州还有哪里的二手是值得入手的呢？评论区聊聊吧。
