暴雷！投资客正在撤离华润城

文章首发于深圳房客会公众号

01 新房、二手房成交数据

2023年9月1日-9月19日，深圳市新房住宅共成交1067套，二手房住宅共成交1600套，日成交量见图示。

02 暴雷！投资客正在撤离华润城

华润城，深圳少有的兼具学位、地段、配套的高品质次新小区。出生在黄金摇篮里的华润城，一直备受市场关注，黄金铸成的血肉，对投资客也有着天然的吸引力，自一期入市以来，就创造出多次开盘日光的神话。

入市二手房市场后，华润城的价格也一路水涨船高，两年前，创造过破20万/平的价格神话，比肩深圳湾。

经历了2年的市场调控，华润城也败下阵来，二手房成交量价齐跌。

特别是一期89平3房，目前市场放盘量已经超过50套，全深圳可能都找不出几套内卷如此严重的户型了。

这50套里，除了刚需业主卖房置换外，还有大量炒家正在抛售，准备套现离场。

8月，两套公司产权的89平3房，中高楼层东南朝向，分别以1280万、1300万的价格先后两天成交，跌回去年11月的谷底。这两套房子虽然是公司产权，但出于急卖，公司同意买家和业主各付各税，因此税费很低，再加上成交价也低于市场成交价，目前客户对这个户型的市场预期已经被拉低到了1300万左右。

市场上现在挂盘的89平3房，目前业主的底价都在1350万-1400万之间，但是由于前面两套公司产权的房子成交价太低，这些房子很难卖掉。

把它供上价格神坛的，现在正在毁掉它。

这个公司目前还有一套高层125平3房挂盘在售，同样也是各付各税，报价1700万，是该户型当前挂盘价格最低的一套。该户型上一套成交是在今年3月，西南向中低层，成交价1900万。即便是按照这个价格顺利成交，华润城1期125平3房的价格也将被拉低。

当然，这些都还算好的，至少还可以在市场售卖，还有很多投资客因为资不抵债，房子已经走上了法拍。

比如华润城润府一期165平4房的业主，就这一周左右的时间，将有7套房产走上拍卖厅。这七套房子，包括华润城在内，基本都是一些投资热门楼盘和商铺。

这套165平4房，中间楼层，一拍起拍价2071万。在今年2月份，一套同户型的成交价为2750万。

现在华润城成交已经回到了近三年的最低价，相比2月回撤了将近10%，这套房拍卖最终的成交价相比当前的市场成交可能会更低。

法拍价格也同样影响着客户预期，拉低华润城的市场成交价。目前165平4房在售的几套，报价在2570-2700万左右。如果这套法拍房的价格在2300万以下，同户型以现在的报价恐怕很难卖掉。

对于华润城想要卖房业主而言，这段时间无疑是煎熬的。一觉醒来，不知道先迎来的是清晨，还是楼下房子降价卖掉的晴天霹雳。

对于买家来说，投资客多的小区，在下行市场是刚需入手的最好选择。下行市场投资客会大量抛盘挤兑，特别是这些非豪宅热门小区，比如前海的诺德国际，这些投资客都属于入门级的投资客，他们整体的资金实力是很弱的，大多经不起市场持久的考验，都在大幅降价套现离场。

反之，在市场上行期，入手这些小区，风险也是最大的，因为这些小区投资的入门门槛相对比较低，又是热门小区，各种刚需投资客买家失去了理性，都往里面冲，价格也会被不断抬高，楼市泡沫也被越吹越大。

华润城的“暴富神话”基本不可能再复制，而投资客的离开，对于那些真正喜欢华润城地段和品质的刚需买家来说，其实也迎来了最好的上车时机。现在户型有得选，价格有得谈。

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