买房为了什么，为了居住，但商品房绝不仅仅是居住，既然是商品，就必须关心房价。本文简单说说房价由什么决定，为引子。展开三维（品质、地段、价格）五度，谈谈成都楼市，以便在僵持的当下做出正确选择。

房价由什么决定？

短期看政策，中期看经济，长期看人口，看似非常有道理，这些都是大言不惭的顺口溜，全对，也毫无意义。

其实房价始终由3个方面的因素构成，供需关系，购买能力，前景预期。

整个成都的供需关系上来说，成都总体来说是供不应求，每年的供应量远远不能满足人口的旺盛的需求；2093万的常住人口，远超规划预期。

而细分一下，刚改、改善明显是需求最旺盛的；大量新进人口希望购买一套条件稍好，有一定升值空间，未来还能卖掉的房子；大量的置换和比较有钱的人群，对住房的居住体验有了新的要求。

而成都从2017年起才进入改善房为主流的建设方向，之前的豪宅、富房数量供求关系基本平衡，买卖双方各有所持，买方资格条件无房、棚改，有全款能力，则自我强势；而卖房房子品质好，位置好则强势，在卖方各种营销手段下，依旧算是伪卖方市场。而这个区间的总体购买量较低，但对整个楼市有风向标作用。

而刚需低品质的房子供大于求，很多品质低，房龄老的房子卖不掉，浪费房票，浪费刚需资格，未来没有增值空间，所以难以受到人们的青睐。

接着简单说一下前景预期。成都楼市的前景预期与发展息息相关，成都未来的发展，在整个西部、整个中国，甚至整个世界，10-15都将是最快的。也就是这样的预期，吸引了大量人口流入，形成了成都整体供不应求的局面。

最后谈谈购买能力。成都的购买力主要来自于四川、重庆和西部省份，小部分来自于中东部发达地区。在2008年大通胀以后，四川、重庆和西部省份的购买力得到了一次显著的提升，但总体来说，单价超过2万，对大部分的购买群体来说，压力都已经非常之大了。

而银行房地产贷款额度比例限制，降低了可利用的资金杠杆，放慢了银行按揭下款的速度。降低了购买能力。认房认贷提高首付比例，增加了首付资金比例，降低了可贷款总额，降低了购买能力。这样一来，关小了资金水龙头，整个购买力下降趋势更是非常明显。

如果未来没有新的大通胀的情况下，3-5年后成都将以2.5万左右为未来的价格中位数；而如果有新的大通胀到来，那么未来的价格将随通胀的幅度上行，那时候的价格中位数就不好判断了，是另外一回事情。

由此，可做小结，总体来看成都住宅房价短时间企稳，未来小幅度上扬，慢慢上涨，符合大多数人的预期，基本战胜通胀。当然，千需万盘，每一个楼盘情况是完全不一样的，可以参照下面的三个维度去考虑。

1.从楼盘品质看楼市

高端楼盘（豪宅），一般品质超高，地段较好，房源凤毛麟角，经常见诸于媒体。价值空间大，不以流动性为主要目的，稀缺更重要。

中高端楼盘（富房），一般品质很高，地段较好，是一般富人的追逐对象。价值空间较大，考虑一定的流动性和稀缺性。

中端楼盘（改善），一般品质不错，地段较好的价格高，新房、次新房较多。价值空间一般，考虑流动性和性价比。

中低端楼盘（刚改），品质较刚需有明显提升，各项配套能够符合当下大众的基本需要。需要兼顾流动性和性价比。

低端楼盘（刚需），品质与价格完全挂钩，满足基本的住房需要外，其他配套可有可无。主要考虑能够买的起，次要看能不能卖得掉。

从此分类可以看出，在价格没有明显错位的情况下，品质和价值空间成正比；品质越高，价值空间相对越大，品质越低，价值空间相对越低。

品质还随着房龄的增大，逐渐下降，越是品质低的房子，越难以对抗房龄的增加。

2.从地段层面看楼市

地段、地段、地段，老李强调的地段，依然是房子的核心。如果楼盘品质决定下限和上限，那么地段直接决定楼盘所处的区间。地段包含区位和教育、交通、商业、医疗、环境等多元配套，越是高级的地段，价值越高越稳定。

核心地段：一房难求。能将区位、教育、交通、商业、医疗和环境统统包含的地段，并相对唯一的，可以称为核心地段。成都有三个可以称为核心地段的板块。金融城、攀成钢、浣花溪。

重要地段：待价而沽。区位、教育、交通、商业、医疗和环境有独树一帜之处，或者接近全部包含的，可以称为重要地段。成都的重要地段以天府广场为中心，二环内的绝大部分区域；锦江东湖、武侯桐梓林、青羊金沙、高新大源、新川、天府新区麓湖、天府公园西、中央商务区、兴隆湖等。

较好地段：供不应求。五城区三环内大部分区域，高新大部，天府新区三环外锦江三圣乡（有希望冲击重要地段）、金牛国宾、青羊新城、武侯新城，天府新区锦江生态带、南湖等。

一般地段：相互博弈。天府新区海昌路、华阳、龙泉十陵、大面、双流华府、航空港、怡心湖、温江光华大道、老城，郫都犀浦、红光，新都大丰、三河场、新城，新津花源。

偏远地段：买方市场。天府新区浅水湾、麓山东，温江、新都、郫都余下大部与三圈层和成都周边。

从价格层面上看楼市

价格在一定程度上直接反映了一个楼盘当前的价值情况。

就成都而言，近1年来说，将处于价平量缩的阶段，部分高企楼盘会下跌，部分价值还未释放的楼盘会继续上涨，部分一直卖不掉的会阴跌。

而整体全面的认知，由于新房受到限价影响，我们仅以二手房市场价格进行一下探讨。

也可以分类为五个层次。

4.5万以上，受二手房指导价政策影响，成交严重萎缩，这个价区的房产交易短期内将会几乎绝迹。持有业主一般不会降价销售，因为此类房产一般地段极为核心，品质最为高档。房龄过长，出现重大的难以解决的资金困难，可能出现大跌。

真正有钱人主要考虑金融和保值属性，也不太考虑流通问题。

3.5-4.5万，受二手房指导价政策影响，成交大幅萎缩，超过二手房指导价的，会出现价格下调，这是部分业主信心不足，房产不绝对核心，品质不绝对高造成。

换房一族和高级精英人群会考虑的房产，主要考虑保值属性。

2.5-3.5万，成交比较活跃，尤其价值空间还会完全释放的楼盘，价格或许还会继续一定程度的上行，价格比较坚挺。

这是精英人群、楼市前期获利人群换房，会主要考虑的价格区间，主要考虑增值属性。

1.5-2.5万，成交最为活跃，这是四川地区最容易让人接受的一个价格区间，一定的品质和地段要求可以满足，以面积90-120内为成交的主力面积。

有此一房，真正的小康，可以考虑增值属性，同时非常关注流通性。

1.5万以下，成交比较一般，这是较低收入人群、普通无家底工薪家庭的考虑，由于此类房产的购买人群购买力低下，同等价格房源众多，故主要考虑自住需求和流通性。

而具体某一个楼盘是涨是跌，需要看持有人的经济条件，该楼盘的当前价格和未来可能的价格空间的差异情况，才能确定一个楼盘未来的涨跌。

看完三维五层的分类，朋友，你知道如何买房了吗？