这两年，深圳楼市对购房者到底有多友好？

看到一个深圳同城帖子，某网友称，原本只能买90平左右的房子，现在同样的资金预算，已经能在同地段买到120平的房子。

尤其是刚需房，本身供应量大，价格内卷下，上车门槛一次次突破底线。

对买房人而言，越是在这个市场低点，越要擦亮眼睛，注重选筹质量，不能轻易犯错。

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深圳楼市，现在的低价楼盘，越来越多了。

最近拿证的振业博文雅苑，位于龙岗宝龙，备案均价3.72万/平，推出181套住宅，都是建面约76平的三房，开盘有折扣，折后总价约210万起带装修。

单从价格来看，简直不要太便宜。

但宝龙这个位置很鸡肋，有产业，但不高端，项目周边基本都是工业园区，距离14号线宝龙站超过2公里，走路要半小时左右，这对刚需盘来说是非常致命的。

所以，即使项目对面就是深圳高级中学龙岗学校，未来进入二手房市场，流通性也会很头疼。

类似的低价盘还有很多。

比如龙岗坪地，2月底拿证的创城云璞花园，折后单价2.36万/平起，最低总价225万，而在去年11月份，项目首次开盘，打完折还是2.9万/平起。

短短三个月时间，又便宜了5400元/平。

为啥降幅这么猛？

主要还是因为不好卖。

该项目共计推出近2000套房源，至今才网签了70多套，这个去化成绩，只能降价求生。

目前深圳在大鹏、坪山和龙岗，已经出现了不少单价2字头的新盘，从供需关系的角度来看，如果市场持续内卷，单价2字头的新盘将会蔓延到宝安边缘板块。

对于这类竞争力不足的房子，应该尽可能的远离，而不是觉得价格便宜就往里冲。

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分享一个真实案例。

这两天，有位读者留言，他之前在龙岗上班并在附近买了首套房，房子的位置比较偏，2022年他工作地换到了宝中，每天早上6:30就得从家里出发，乘坐地铁＋转公交，单程一个多小时，最后觉得通勤时间太累了，去年7月份开始在公司附近租房住，现在准备卖掉龙岗那套房后置换到南山、宝中或碧海这边。

刚需买房最重要的是什么？

其实是地段。

从广义上来讲，核心地段很多人不一定买得了，但是可以重点关注一下潜力地段。

也就是，跟着产业的发展趋势，去买那些离核心区很近的潜力地段。

随着时间的发展，这种潜力地段，未来也可能会发展成为核心地段。

刚需买房最应该忌讳的是什么？

是既想便宜，又想房子大。

带着这种贪便宜的思维去买房，往往最容易进坑。

经常听到一些刚需小白说，房子我就是买来住的，不在乎房价涨跌。

觉得自住涨跌没关系的，主要还是因为不懂金融。

在现实生活中，两个买房人，站在差不多的起点，手握差不多的牌，但因为买了不同的房子而拉开巨大差距，这样的案例比比皆是。

就像住了多年的老房子，即便再有感情，房价已经跟不上大盘，居住体验也逐年下降，该置换就要尽快卖掉置换升级，这样才能更好的夯实家庭资产。

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一直以来，为什么我都是在呼吁大家，要买入深圳核心区的优质商品房。因为深圳核心区的优质商品房，是受保障房冲击最小的产品。

在未来大量供应保障房的片区，房价一定会缺乏上涨的动力。而深圳核心区的优质商品房是不缺上涨动力的，保障房体系对他们的冲击，几乎可以忽略不计。

随着保障性住房体系的推进，深圳的住房体系彻底分成双轨制。

一边是保障性住房体系，这些大批量供应的安居房和公租房，用于保障大部分普通人的安居乐业。

另一边就是商品房体系，这些是用来吸纳全球的精英人才，让他们的财富通过商品房的方式沉淀在深圳。

住房双轨制最大的魅力就在于，未来会逐渐地把商品房市场彻底打开，让商品房真正的回归市场化。

所以在购房商品房的时候，选择强产业板块、流通性好的房子，通常不容易出错。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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