最近几天楼市很热闹，又是开会，又是松绑的，

上海楼市松绑了7090政策 ，

深圳楼市更是直接取消7090政策，

而北京楼市也把离婚家庭三年内不得购房的政策给废除掉了。

整体来看，一线城市的房地产市场还是在陆续松绑，

不过目前仍然是在挤牙膏松绑，

并没有见到所谓的重大的松绑调整。

甚至北京，上海，深圳的这一轮松绑，

连隔靴搔痒的力度都达不到。

因为取消7090政策，

无非是让市场多建造一些大面积的房源，

少建造一些小面积的户型，

现在房地产市场供需关系发生重大变化

取消7090政策，更多的是为了适应市场，而不是刺激需求。

同时减少小面积的供应体量也是在为保障房让路。

因为以后房地产的发展模式就是市场+保障的住房体系。

现在各大城市保障房的供应体量是在明显增加的，

比如，西安今年已计划筹建1万套配售型保障房，将从年底开始陆续完工，并且价格只有周边的50%，

而深圳更是计划今年供应10万套保障性住房，广州更是达到11万套。

所以房地产的发展模式对刚需商品房的冲击是越来越大了。

刚需产品还要再降价调整。

这也是我一直所说的，普通人现在买房真的不用着急。

同时这也是我为什么说，取消7090政策对于一线楼市的需求刺激根本起不到作用的原因，

就是顺应市场的一个变化，潜在的需求量照样难以挖掘，

就和房住不炒一样，现在虽然高层还在强调房住不炒，

但各大城市都已经全面放开，然而炒房客敢进场吗？根本就不敢。

然后是北京楼市废除了离婚家庭三年内不得购房的政策。

这个政策的取消，所释放出来的需求量也是非常有限。

因为当初执行这个政策，所说的家庭，可不是平常的家庭，

而是已经有两套及以上房源的家庭，

你不能通过离婚的方式，把夫妻名下房产过户到一人名下，

然后另一人净身出户，拿到购房资格，然后再买房，

这属于利用规则漏洞炒房。

然而现在这个政策取消以后让他们炒房他也不炒啊，

更多释放出来的还是想把名下房源卖掉，

然后置换的那一部分群体，这个体量就非常非常少了。

所以这段时间楼市看似很热闹，但是实质性的东西并没有。

当然了，也有很多人期望着楼市赶紧全面放开，

包括一线城市，然后让市场赶紧回暖。我只能说别天真，

不管楼市放开不放开，都不影响90%以上的房源走下坡路，

当然了，也不是非要让房价跌到白菜价，

只要城市没有完全枯竭，比如像鹤岗那样。

房价都不可能跌到白菜价，

而是要进入到相对合理的房价收入比区间。

说白了就是当下的房产市场降价才能够换来销量。

比如前一段时间都在鼓吹香港楼市销量的猛增和火爆，

但他们不会告诉你，销量是通过降价价换来的？

去年10月份香港楼市减免了15%的房地产交易税费，

对于外来人口而言，相当于整体房价变相降低15%，

前一段时间全面取消税费，这又降低了15%，

相当于一套房子半年内你可以节省30%的购房成本。

这才有了香港楼市销量的增长。

如果换算成内地的房子来理解的话，

同样的销售价格，不按建筑面积销售，而是按照套内面积卖给你，

现在强能级城市，如果按这样的政策来执行，

销量肯定也会迎来一波大涨，这是毋庸置疑的。

所以在房地产供需关系发生重大变化的背景之下，

不愿意降房价，只是想着松绑一些不能减轻购房压力和购房成本的政策来达到回暖的目的，

你确定市场不是二手房挂牌量出现增长，而是销量出现增长？

最起码2022年和2023年那些放开的城市全部都是挂牌量出现了增长。销量没有出现增长，包括一线城市广州。

其实理性判断，任何一个商品，只要出现了供大于求的现象，

可选择的方案，要么是降价换销量，要么是产品升级。

而现在咱们走的就是这两条路的结合

降价是保障，升级是市场，这就是市场+保障的住房体系。