文/十一弟

在上海封印了三年，中海刚一回归，就是大手笔。

前几天，上海有一个豪宅项目开盘——

中海·顺昌玖里。

这个项目位于上海最昂贵的豪宅板块，北邻翠湖天地，东侧是中海·建国里。

顺昌玖里规划了三栋高层住宅及一片联排别墅，此次开盘的高层住宅，总共512套房。

户型面积介于151平米~325平米，取证预售的备案单价，超过了17万/平米。

也就是说，顺昌玖里的上车门槛，最低需要2500万，最高将近6000万。

开盘之前，项目进行了提前认购，大概有七百多组客户参与认筹。

光是认筹金，中海就收了28亿。

最终，顺昌玖里推盘入市的512套房，实际成交了505套，仅剩下7套房没卖掉。

开盘当天，中海揽金大约197亿，刷新了国内楼市开盘纪录。

在此之前，这个纪录由深圳华润城四期项目创下，并保持到现在。

三年前，华润城四期开盘，总共推出了1171套房，单价13万/平米以上。

当时，它吸引了上万人摇号争抢，光是冻结的认筹金，就高达339亿。

最后，华润城四期整整花了两天时间，才完成选房，上千套房源清盘售罄。

靠这一个项目，华润置地揽金196亿。

华润城四期项目之所以遭到上万人哄抢，是因为它的开盘价，与前期项目二手房价格存在倒挂。

据说，华润城前三期的二手房挂牌价，已经卖到了18万/平米以上。

而华润城四期13万/平米的开盘价，每平米相差了大约5万块钱。

项目最小的户型面积，也有上百平米，最大户型面积超过了两百平米。

只要能够摇号中签，至少能赚五百万，多则上千万。

这次，中海·顺昌玖里在上海开盘，刷新了华润城四期一直保持的开盘纪录。

而它遭到上海有钱人的疯抢，大概率也是由于价格倒挂。

作为上海知名的豪宅板块，顺昌玖里北侧的翠湖天地，二手房均价卖到了27万/平米以上。

东侧的中海·建国里，二手房均价将近23万/平米。

这两个二手豪宅，与顺昌玖里17万/平米的开盘价相比，每平米有五六万的价格倒挂。

顺昌玖里的最小户型面积为151平米，最大户型面积325平米。

以每平米5万块钱的差价计算，一套房少说有七百多万的赚头，最多可能套利一千多万。

在上海买豪宅，就好像A股市场的“打新”，只不过投资更大、赚的更多。

十一弟查了下，今年前两个月，中海的销售额还不到190亿，与去年同期相比，大幅腰斩。

但是，顺昌玖里开盘，中海在一天时间里，就收金将近197亿，比整个集团在今年前两个月卖得还多。

四年前，中海与华润、万科在上海围标拿地，闹得沸沸扬扬。

结果，中海在上海土地公开市场禁入三年。

那一年，中海刚刚坐到了上海楼市的销冠。

在上海土地市场淡出了三年，中海的销售业绩，很快就从榜单上掉落下来了。

去年，上海楼市的销售榜单上，中海的销售额大约113亿，排在第十八位。

进入榜单前十的门槛，需要卖到175亿左右。

凭借顺昌玖里开盘，单盘销售差不多就有两百亿，按照去年的榜单排名，中海就能挺进第七了。

十一弟查了下，顺昌玖里是中海在上海潜伏了很久的一个旧改项目。

早在四年前，中海就与当地政府做了勾兑，将会主导开发上海黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。

这个项目体量很大，计容建筑面积大约37万平米，包含了新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等。

项目内有五块地，中海负责开发其中两块纯住宅用地，另外三块商办用地，则交给了上海黄浦区属国企操盘。

这次开盘入市的顺昌玖里，就属于其中的70街坊地块。

整个旧改项目的总投资，达到了惊人的595亿。

按照大约37万平米的计容面积算下来，每平米的开发成本超过了16万块钱。

而且，项目规划的计容面积里，并非全部可售，除了新建商品住宅，还包含了风貌保护、历史保留建筑等。

这意味着，顺昌玖里的开发成本，可能比16万/平米更高。

而它的开盘价，定在了17万/平米出头，与成本价之间，相差了不到一万块钱。

尽管开盘卖得轰轰烈烈，但利润空间，可能并不太多。

一顿操作猛如虎，最后到手两万五。

当初参考旁边的豪宅算账拿地，现在贴着成本来定价卖楼。

这两年，作为央企巨无霸，中海的规模体量，滚得越来越大。

不过，中海头顶上的光环，从来不是规模，而是“央企利润王”——

它是国内盈利最强、赚钱最多的开发商，且没有之一。

但从2022年开始，中海“利润王”的头衔，被另一家央企巨无霸——华润置地夺走了。

去年，中海的盈利能力，再次被华润压制。

它刚刚公布了2023年度财务业绩，帮股东们净赚了256亿。

而华润置地，净利润则接近314亿，相差了五六十亿。

十一弟看了下，尽管中海的销售规模、营收、利润几个财务指标，还在增长。

但它的盈利能力，确实大不如前了——

中海的毛利率，已经跌到了20%左右。

与同行业企业相比，虽然仍处于高位水平，但也下滑到了过去十年来的历史最低。

其实，华润置地的开发业务毛利率，只是略高于中海。

但它属于两条腿走路，在开发业务之外，还有一块经营性不动产业务。

也就是旗下的万象城、万象汇等七八十个购物中心。

去年，华润置地的经营性不动产业务收入222亿，占比总营收一成左右。

但它的毛利率水平，接近70%，把华润置地的综合毛利率，拉高到了25%。

对比之下，中海来自商业物业的收入规模，就很少了。

楼市暴涨、开发商暴利的好日子，一去不复返。

一直以来，作为大央企，中海承担着最低的融资成本。

背靠母公司中建集团，它的工程能力也做到了极致。

即便如此，中海的开发业务毛利率，还是止不住地下滑。

单纯靠拿地开发卖房子，再想赚大钱、夺回“利润王”，越来越难了。