上海楼市跌的最惨的房子是什么？
网友们已经给出了答案。
最近，一个成交价腰斩的对比图在网上传播的很广。
上海内环内的房子，三年间价格竟然腰斩。
虽然数据直接跌幅没到50%，但是一个低区一个高区，折算起来也相差不远。
无独有偶，徐汇区的永嘉大楼成交价也出现了断崖式的下跌。
这俩暴跌的社区，有个共同特点，都是最不受待见的产品类别：老大楼。
在如今楼市产品的鄙视链里，老大楼产品，肯定是稳坐在最底端，还要排在老破小和远大新之后。
当共识认为一个东西是垃圾的时候，他可能就真的成了垃圾。
老大楼这种楼市的垃圾资产，未来该何去何从？
01
老大楼为什么跌的多？
因为老大楼的产品设计，的确已经被时代所抛弃了。
老大楼主要指上海在90年代前后，兴建的一批老的塔楼产品。
这种老塔楼的缺陷有很多，而且还没法挽救。
塔楼这种产品一般是用于建设高容积率的建筑，常见的就是用于写字楼。
上过班的朋友都知道，除非是半层一户或者一层一户的大办公室，不然写字楼的每户都只能围绕着电梯井转圈分布。
这就会造成：
户型们的朝向一般不是正南，毕竟南面就那几户；
南北一般都是不通透的，除非你是半层一户；
此外就是得房率的问题，中间一旦有了个电梯井，大家的分摊都会变大。
当然，如果是写字楼，大落地窗，明亮大堂也就算了。
老大楼社区的问题在于，拥有写字楼的全部缺点，但是优点没占上。
老大楼出现的年代，设计对标的就是最早那一代办公楼，大多都是小窗设计，让本就不好的通风采光雪上加霜；
上海的老塔楼
除非是早期的外销房社区物业还不错，大部分老大楼社区的维护都很一般，外立面就能感受到时代感。
由于高容积率的设计，老大楼一般一幢楼要住一百多户人家；
但是一没有社区环境，二没有停车位，真论生活体验恐怕还未必比得过老破小社区。
房改后，商品房研发进入快车道，板楼设计大量推广后，老大楼这种设计自然就被淘汰了。
如果极端一点说，单从产品这个维度分析，我们其实可以直接放弃老大楼这类产品。
但是毕竟不是所有人都能住进大平层和大别墅，老大楼虽然问题很多，但是也不能说毫无存在意义。
毕竟老大楼有一个核心优势，就是地段大多很好。
大部分的老大楼都位于中环以内，一小部分早期的外销房社区，直接占据了顶豪的一梯队地段。
因此老大楼这种产品，我们也不能一竿子打死。
那么，老大楼，我们该如何进行选择？
02
选择老大楼，我们就要先明确其对应的楼市站位。
极少数最顶级的老大楼占据着稀缺地段，当年的产品设计到今天也不过时的话，那么其实不能跟我们说的垃圾资产归为一类。
比如衡山路的芝大厦，出道就是巅峰，到今天虽然地位没有当时那么高，但是仍可划入豪宅一类。
芝大厦
而如今大部分的老大楼，面对的都是刚需和初步改善的客群，可以直接根据面积划分为老破小和老破大。
而他们的竞争对手，就是同样位于市区的老房子，和相对郊区的远大新。
先说老破大们，凡是划入这个范围的一般都不建议买。
塔楼里的老破大，一般就是150平-180平的大三房，100-140的大两房。
这些房子面积很大户型一般，总价很高品质一般。
随着市区的购房主力变成了每年外来的人才引进等带来的新增购买力，这类产品注定是被抛弃的。
尤其是近些年的新上海人们，大多在外地老家都住过品质很好的房子，基本不会接受这类老破大产品。
老破大，我们分析了一些成交案例，最后的结论就是只适合一类人：
养老群体。
比如徐家汇有一些老大楼的成交案例，主流客户画像就是：
生在徐汇，长在徐汇，年纪已大需要看病也需要电梯，有改善需求，面积不能太小，偶尔有子女亲友住一下的群体。
八九百万总价甚至可以在徐家汇，买到一些150+的朝向还好的三房产品。
除此之外的购房群体，宁可选弱一档的板块，也不建议碰这种老大楼里的大户型。
除非你以后再不换房，认准一直住50年。
03
而老大楼里的小户型，跟老公房处在接近的赛道里。
老大楼的小户型，相比于同地段的老破小，优势是有电梯，弱点是总价高户型大。
这两类房子的客群可以视作同一类人。
要么是地缘老上海居民，要么就是不得已因为预算、或者学区需求等选择老房子的年轻人。
由于客群类似，老大楼和老破小这时候就是一个此消彼长的关系。
如果你这个片区都是老公房，体量很大竞品很多，那么你这个老大楼的小户型一定十分不抗跌。
比如田林，就是大体量的工人新村老破小，其中也有田林十一村的电梯高层社区。
这轮下跌行情中，田林十一村就属于率先下跌的产品，相比之下，普通老破小还算坚挺。
田林十一村
类似的老破小比较集中的区域，老大楼的产品尽可能就别去碰了。
04
从投资视角来看，老大楼肯定不建议碰了。
价格不保值，流通性又很差，很多社区好几年没有成交。
当然，如果你不得以一定要入手，那么就一个建议：
一定要避坑垃圾户型。
老公房户型一般都很方正，但是老大楼那叫一个千奇百怪。
不同塔楼外观，其户型的方正程度、采光通风性能都大为不同。
传统的矩形塔楼，就是大部分南北不通，但是户型一般方正。
多边形的、Y型的，圆形的，就是户型不怎么方正，浪费比较多。
图源网络
选的时候，大概就是以下两点。
第一，优先选方正户型，奇怪的户型你不喜欢，接盘侠也不喜欢。
第二，南面的户型单价都不便宜，东西向的也未尝不可，朝向北面的就尽可能别碰了。
别管那些垃圾户型便宜不便宜，得有流通性才有实际价值。
当然，如果你是买学区，不考虑自住的话，那么就无所谓了，总价越低流通性越好。
带学区的老大楼，跌价的原理跟普通的学区房老破小并无本质区别。
比如开篇提到的邮电二村就是虹口四中心的学区房，永嘉大楼是建襄的学区房。
这俩的下跌原理和选房逻辑，主要是依照学区房的分析维度。
篇幅有限，感兴趣的朋友可以找小助理要一下学区房的专题文章。
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