万科版“卖卖卖”

　　万科缺钱吗？

　　去年10月国际著名评级机构穆迪下调万科的信用级别，引发了一场风波。不过，穆迪也指出，万科手上1010亿无限制现金及其预期运营现金流将满足未来12-18个月的土地承诺支付金和再融资要求。

　　万科账面上的1000多亿资金，是短期债务总额的2.2倍，距离短债占现金储备100%以下的理论红线还很远。但也不是看上去那么从容。

　　今年1、2月份的房市表现更不容乐观。2月29日，中指研究院发布2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜。今年前2个月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3％。市场大环境如此，万科不能独善其身。万科今年1月的销售金额为198亿元，与去年同期的286亿元相差了将近100亿元。预期运营现金流不乐观，出售资产补缺口是可以理解的。

　　总之，千亿在手的万科还是有点缺钱的。

　　万科的底牌

　　深圳国资出手，意料之中。 去年11月6日深圳国资委宣布将万科纳入统计报表范围，万科的国资属性大幅强化。 当天深圳国资委主任“万科是深圳国资体系重要成员，必要时通过一切可能手段支持”力挺万科，掷地有声。
不过，这并不意味着万科可以指望国资托底躺平。混合所有制的准国企性质并不意味着绝对安全。绿地就是前车之鉴，两家上海国企持股比例共计46%，却没有采取一致行动为绿地托底。国资也是“资”，承压能力并非无限，该算的账还是要算。
去年11月“并表”后，万科在深圳国资系统的份量举足轻重，万科的总资产、总销售额和总利润均占到了深圳国资的三分之一。然而，而这也意味着如果万科进一步强化国企身份，其负债也会“并表”。截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.2%。1.65万亿元的总资产很香，但是1.24万亿也不轻。
深圳国资的托底力度，很大程度上取决于1.65万亿的资产估值到底有多“实”。房企的资产估值一直是个“玄学”，尤其是核心资产土储的估值非常飘忽。但是，万变不离其宗，离不开资产流动性、升值预期等硬核指标。楼市表现好，估值就高不就低，问题不大。楼市表现不好，就不能那么随便了。毕竟75%的负债率，资产估值的容错空间并不很宽裕。总之，深圳国资对万科的支持到底是全方位力挺，还是选择性接盘，尚需观察。
总之，此前“万科爆雷风险”传闻的确不实，但是万科的确处在一个微妙的时刻。虽无近忧，也须远虑。而这已经算是房地产行业的好消息了。

　　消息不少却不见好消息

　　“榜一大哥”的风吹草动都有风向标意义，并不等于那些公众不怎么关注的“碎片信息”不重要。
比如前“榜一大哥”碧桂园的海外“化债”动态。2月27日，碧桂园的海外债权人向香港高等法院提出针对本公司的清盘呈请，由头是本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。碧桂园向媒体表示，单一债权人的激进行动不会对该司保交楼、正常经营以及境外债务整体重组产生重大影响。这些的确是实情。恒大还没清，轮不到碧桂园。不过，这一清盘呈请也反映了碧桂园的境外债务整体重组并不顺利。
更耐人寻味的是，碧桂园还表示，“参考业内其他违约上市房企案例，个别债权人向香港法院申请公司清盘的情况较为常见”。房企境外债违约现象不是“个别房企”，也不是“许皮带包藏祸心”之类的阴谋论式解读，而是行业内的普遍现象。如果不能及时有效化解，后续还会持续发酵。
头部的万亿房企各有烦恼，中坚房企的日子也很不好过。
近日，穆迪撤销了10家内地房地产企业信用评级。具体名单包括中南建设、旭辉控股、宝龙地产、弘阳地产、时代中国、融信中国、建业地产、龙光集团、中骏集团、振荣地产等。这两年被穆迪下调信用评级的中国房企不少，但是一次撤销10个的“大手笔”，还是挺惊人的。
10家房企都是top100榜上有名的千亿房企，10家行业中坚被评级机构“盖棺定论”，对房地产行业的冲击比碧桂园被呈请清盘只大不小。 但是，这次穆迪“痛下杀手”，确实让人无话可说——这10家房企都出现了债务违约。
然而，最值得深思的并不是大小房企春寒料峭，而是《每日经济新闻》2月27日报道的一则消息。深圳坪山玺悦台的业主以开发商违规降价为由，致信相关监管部门，宣布集体断供。有业主称，房产备案单价约4万元/平方米，自2024年2月23日起，整个深圳的地产中介圈都在宣传玺悦台2.38万元/平方米的售价，并已成交多套。还有业主表示，其实多数业主并不是反对降价，而是反对超出限制的降价，深圳楼盘降价幅度是不允许超过15%。
事情不算大，却反映了房地产市场多方利益冲突的复杂形势。房企要降价出售回笼资金，业主对自家的房产贬值“资不抵债”怒不可遏，监管部门处于两难境地。不限制降价幅度，就要承受土地资产贬值压力；限制降价幅度，新房卖不动，房企的流动性压力增加，土拍意愿下降，影响土地财政。事件中没有直接出场的金融机构也同样左右为难——业主断供是金融风险，房企卖不动房子也是金融风险。
这是当前中国房地产行业困难处境的缩影，哪个环节都不省心，所有参与方都处于风险阴影中。
总之，中国房地产行业还没有走出困境，复杂艰难程度超出了预期。感受到春寒料峭的，不只是万科、碧桂园。

　　当然，投资也不必局限于某一个区域。时至今日，有眼光的国人早已走出国门，投资全球了。
比如南欧，最低投资200万人民币买个房产，还可以获得当地“户口”拿绿卡，孩子可接受免费教育，还可办理华侨生或国际生，低分或免试入读国内名校。
还有高福利国家如加拿大，全球科技教育前沿美国，都是不错的选择。