浦东正在搞一个大动作！

继横琴粤澳深度合作区之后，2月28日，《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》正式印发。

这次浦东放大招，正式吹响中国扩大开放的号角！

那么东方枢纽合作区与横琴合作区有什么不同？

合作区的建成，对我们老百姓的生活带来哪些影响？

东方枢纽所在的祝桥板块是不是又站在了风口？房子能买了吗？

未来这个地方发展会走向何方？

01

赶在横琴粤澳深度合作区3月1日封关之前，2月28日，《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》正式发布。

东方枢纽，这个集上海东站和浦东机场于一体的核心地带，即将蜕变为一个国际商务合作区。

那么这个合作区，究竟有什么大来头？

根据《方案》，合作区以国际商务交流为核心功能，满足境外人员短期停留商务活动需求，为国际商务人士在商务合作区内开展商务会见、商务洽谈等活动提供便利。

从这一目的出发，我们可以预见，浦东将进一步敞开怀抱，拥抱世界！

东方枢纽国际商务合作区将被打造成为便利国际商务交流的新平台、服务资源要素汇聚的新载体、推动长三角一体化发展的新节点。

这是上海主动应变局、育新机、开新局的生动体现，展现了上海独特的智慧和远见。

那么，这个东方枢纽国际商务合作区具体位置到底在哪呢？

查询规划得知，其在浦东机场的西边、高铁上海东站的北边，以G1503快速路为界共分为两个区块：

区块一：东侧区域为先行启动区，东至硕放路、沪通二期铁路西侧，南至美兰路，西至G1503快速路，北至闻居路、黄龙路，约0.42x0.87=0.36平方公里；

区块二：西侧区域，东至G1503快速路，南至祝钦路，西至金闻路，北至闻居路，约0.6x0.87=0.52平方公里。

笔者测算的两个区块面积加起来恰巧是规划中的0.88平方公里，非常吻合：

1、到2025年，完成商务合作区先行启动区封闭验收，商务合作区基本功能落地运行。

从发布方案到建成商务区先行启动区，仅用2年时间，体现出浦东动作的“迅速”！

2、到2028年，实现商务合作区全域封闭运作，完成重点功能性基础设施建设，具备商务交流、国际展览、国际培训等功能。

合作区要建很多场馆，功能很丰富，既是中国大基建的体现，又是中国进一步开放的生动写照。

同时这一步的完成，将为临港的开发开放以及封关运作提供示范作用。

3、到2030年，全面建成商务合作区，实现区域跨境交往便利、国际商务活动活跃、创新要素资源集聚、专业服务能力领先、配套设施完备的功能目标。

6年后，东方枢纽国际商务合作区全面建成，将成为一个特色鲜明的对外形象展示窗口，具备上海全球要素配置功能和开放枢纽门户功能。

浦东搞的这个动作很新很大，每次出手都不凡，总是给我们惊喜和期待。

这个合作区将成为上海乃至中国连接世界的桥梁，肯定将发挥重要的历史使命，为上海发展注入新的更大的动力！

02

当上海东方枢纽国际商务合作区的消息出来后，人们首先联想到的是珠海横琴粤澳深度合作区。

那么上海的合作区和珠海的合作区有何不同？

横琴是在2015年设立自贸区的，到2021年发布《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，再到2024年封关运作，前后探索了差不多十年。

可以注意到，横琴合作区是中国大陆广东省与澳门特区双方在“一国两制”框架下的“小范围”合作探索，这个合作区参与的只有粤澳双方。

而东方枢纽国际商务合作区面向的是美日，是全世界，突出的是国际，合作的范围更广、程度更深。

如果说横琴合作区跳的是双人舞的话，那么上海合作区就是一场多人盛宴，奏的是一首全球性的交响乐。

众所周知，澳门就是一片弹丸之地，资源有限，发展空间受限。

于是咱们大陆慷慨地拿出珠海的一块横琴岛，帮助澳门发展。

横琴的面积是澳门的两三倍，大到106平方公里，为澳门提供了广阔的发展空间：

珠海推出合作区后，澳门就不再需要耗费巨资去填海造陆了，省了一大笔钱，也省了很多人力！

合作区的开发引来了很多澳门居民前来工作、学习和生活定居，他们感觉非常便利。

所以在粤澳合作区的定位中，横琴早已成了澳门同胞的“新家园”。

当然横琴的开发开放不仅仅是为了满足澳门的发展用地需求。

更是为了丰富“一国两制”模式的实践和探索，使澳门更好地融入国家发展大局，为将来的台湾回归铺平道路。

当横琴与澳门建立一体化开放体系后，咱们就从粤澳“共商共建共管共享”的体制探索中摸出了一套理论经验。

为后续海南全岛自贸区封关运作以及临港自贸区、东方枢纽合作区的建设提供了宝贵的指导和借鉴。

从横琴到上海，合作的范围在不断地扩大，象征着咱们从国内走向国际的坚定步伐。

值得注意的是，横琴合作区和海南自贸港开发得都比上海合作区早。早，说明充当的是试验田的角色。

澳门和横琴地域小，合作一旦出现“偏差”，不会造成大范围的影响。

只有小地方成功了，才敢把这一经验复制到其它大城市，比如上海。

这犹如1978年改革开放，南方城市也是先做试验，直到1990年上海浦东才正式迎来改革开放的春风。

因为上海是中国经济的龙头城市，谁也不敢拿龙头去冒然做实验。

而那时候担当改革开放急先锋的深圳还是个小渔村，假设“失败”后没有任何影响。但上海不一样。

所以对外开放就有了先后顺序，先搞经济特区，再搞沿海经济开放区、沿海开放城市，最后开放到内陆省会城市。

以前开放的条件不成熟，所以进行小范围实践，以多种不同的情形先行先试；

而现在条件成熟了，更有经验了，中国的开放大门越开越大，上海也加入了。

如今，东方枢纽国际商务合作区站在了更高的起点上，代表着中国更高水平的对外开放！

别看东方枢纽国际商务合作区的面积很小只有0.88平方公里，不敌横琴合作区的106平方公里。

面积虽小，但意义却更大，是我们迈向世界舞台的重要一步！

与虹桥商务区相比，东方枢纽的规划远景能级更高，承载的功能更大。

虹桥商务区更多的是面向国内，统筹的是长三角一体化国内大循环，不会封关运行；

不管是虹桥也好，东方枢纽也罢，共同发挥的都是上海区位优势，通过链接长三角、服务全国、辐射全球，为全球企业国际商务交流合作提供一个更为广阔的平台载体。

二者共同组合将更好地联通国内国际两个市场，利用国内国际两种资源，达成上海更高水平对外开放的目标。

03

当深入了解完东方枢纽国际商务合作区的背景与发展脉络后，许多人心中或许仍萦绕着这样一个疑问：

这一切与我们普通人的生活有什么干系呢？

其实，这其中的影响是比较大的，而最为直观的一点便是：

未来进入合作区，我们需要出示相关的通行证件了！

根据方案，境内人员进入合作区将实施通行许可管理，高峰时期还会启动预约机制。

这意味着合作区是一块特殊的区域，进出需要得到许可或出示某种证件。

不过参照海南封关后的管理，估计身份证也可以。

而老外就不一样了，境外人员搭乘国际或地区航班从浦东国际机场进入合作区无需中国签证，进出自由。

合作区与浦东机场之间会有专用通道，有专车接送服务，人不能乱走。

国际旅客自航站楼最远端搭乘接驳车辆抵达商务合作区的时间约20分钟，T3航站楼建成后最快仅约10分钟。

在携带行李物品方面，海关按照“国际侧基本放开、国内侧严格管住”的原则实施监管，什么意思呢？

老外从机场出来，带着行李、货物可以直接进入合作区，海关只进行安全监管、卫生和动植物检疫，基本是绿色通行。

而咱们境内人员可不行，要查验和登记！境内人员带着货物进入合作区就被视为出口了，带回来就被视为进口。

而且一些违禁的物品是不能带进合作区的，有相关的严格检查。

不过咱们境内人员从国内进入合作区，带进去还打算带出来的行李物品，特别是价值较高的，要先在海关登记，没有登记的就按照进口管理了。

所以贵重的物品带进合作区一定要记得登记，不登记可能要花进口的价格买回来了，这个影响较大！

另外，境内人员从合作区内返回国内时，不得携带由境外人员带入区内的免税物品出区。

可以发现，上海合作区与横琴的关口大有不同。

横琴执行的是“一线”放开，“二线”管住，这又是什么意思呢？

横琴与澳门之间的关口，叫做“一线”；横琴与珠海其它区域之间的关口，叫做“二线”。

毕竟人家澳门也是“一国两制”的区域，为了更好的试验，横琴也需要跟珠海其它地区区隔一下，不然就乱套了。

在横琴这个相对封闭的区域里试验，会更加稳妥一些，出不了大事儿！

“一线”放开指的是货物、物品的税收放开，不是人员进出境证件的放开。

澳门居民从澳门进入合作区需要凭证进出境，如港澳通行证、回乡证、护照等。

“二线”管住说的也是货物，经“二线”从合作区进入内地其他地区视同进口，按进口货物有关规定办理海关手续。

但是境内人员进出横琴合作区不需要任何通行证件，也没有进出次数的限制，和封关运行前一样。

这说明东方合作区和横琴合作区站位不一样，进一步升级了，咱们搞的是国际性的合作区。

横琴再怎么和澳门合作还是属于珠海（中国大陆），不会限制大陆居民的进出。

值得一提的是，东方枢纽合作区内还会建设展览、会议、培训等功能性场所和设施，打造“6天+365天”展示交易平台。

明眼人一看，这不是进博会的翻版么？

相较虹桥国展中心一年一度的进博会，东方枢纽合作区的“进博会”则是每天都有，不得不说更牛了！

进入合作区内，咱们可以逛会展，可以和老外谈合作，也可以参加国际培训。

更重要的是，可以随便买买买，这里能够买到更多的外国商品，并能享受消费离境退税优惠。

虽说要办理证件才能入内，但合作区会做到最大程度的通行便利，通关不会那么繁琐。

而对于外国人来说其实就是免签了，直接免签30天，不够用可以再续，很友好！

上海合作区建成运行后，对于企业来说，同样可以得到更多国际企业交流与合作的机会，方便拓展业务。

04

浦东搞这么大的动作，有粉丝好奇，合作区所在的祝桥板块房价是不是站在了风口之上？房子可以买吗？

我们不妨先来探一探祝桥和横琴、海南的房价秘境：

横琴次新二手房在5万元/m²左右；海南省会海口房价很便宜，在2-3万元/m²；热门旅游城市三亚房价赛过省会，但也仅3-4万元/m²，海南房价不高。

相较之下，上海东站祝桥的房价已经早早来到5.4万元/m²了，显得有些透支。

然而祝桥的生活配套并未跟上房价的步伐，有些脱节，大不如横琴、海口和三亚那么成熟。

即使在浦东新区内相比，祝桥也没有展现出什么性价比。

如果以人广为中心，祝桥、惠南和金汇都在差不多的30公里直线距离。

惠南和金汇的配套都要比祝桥成熟，更有人间烟火气息，而且新房单价只要3字头。

但是祝桥新房却要卖5.4万元/m²，这样一对比就没优势了。

难怪当地新盘去化都不理想，开发商拿地都不积极。

房市的冷清与规划的热度在祝桥形成了鲜明的对比。

如今上海的二手房“跌跌”不休，但丝毫不影响新房的涨价，市场倒挂几乎消失，而祝桥就是消失的那个。

祝桥的新房森兰海天名筑卖5.4万元/m²，但次新二手房东方鸿璟、朗诗未来树仅4万元/m²左右，公元2040挂牌5万元/m²，一点倒挂都没有。

动迁房更便宜了，祝和苑、祝康苑、千汇苑等仅3万多元/m²。

祝桥中心镇连一家链家门店都没有，二手房交易大多依赖本地小中介，价格不透明。

这说明祝桥的市场相对封闭，外部购买力难以进入。

来自张江的购买力顶多外溢到周康和唐镇，而祝桥对于他们来说真的是太远了，外溢相对较少。

祝桥与川沙副中心相连，但这个副中心犹如扶不起的阿斗，尚未崛起，无法对祝桥形成有效的带动。

好了，当失去外部的购买力后，祝桥的置业逻辑就比较清晰了。

买在这里的大多为浦东机场的工作人群，还有周边的仓储、物流人员以及本地土著改善的。

这些置业人群的数量是一定的，收入水平都不高，无法激活当地的市场。

而合作区尚未建成，国际企业还没有批量导入，暂时没有为板块带来增量。

加之祝桥本身配套就不成熟，房价又这么高，使得置业吸引力大打折扣。

上海的房地联动价持续上涨，后续新开楼盘的价格势必继续攀升。

然而，购房者对此并不买单，转而选择价格更为实惠、更有保障的二手房。

假设祝桥的新房未来卖到6万元/m²，恐怕很多人都会呵呵：6万单价，让我买在这？

在当前局面下，靠大规划搏高收益已经不再是明智之举，临港腰斩戳破了多少投资客的梦想。

浦东的置业还是推荐买在更有确定性的板块，比如三林、御桥和周康等，祝桥这个板块暂时不推荐。

祝桥板块相对孤立，发展与浦东主城有断裂，靠自己单打独斗具有不确定性。

但是也有可能靠政策的刺激，东方枢纽片区会发展得很好，眼下的房价和市场行情并不能代表一切。

我们很看好浦东祝桥的发展，犹如看好临港一样，但并不一定看好它的楼市。

需要指出的是，横琴和上海都是自贸片区中的合作区，工作属性较强；

而体量更大的海南则是自贸港，工作生活两相宜，开放的程度也更深，未来会是最有看点的一块试验田。

这也敦促上海要加快步伐建设东方枢纽与临港片区，以更开放的姿态融通世界，更高水平建设自贸港区，当好东道主，任重而道远！

东方枢纽以及临港新片区未来的发展如何，最终还是要看国运。

在这其中，国际以及台海风云的变幻，全球制造业的转移浪潮，人口减少和老龄化等都是重要的影响因素。

未来的道路是曲折的，但前途是光明的，我们只能拭目以待。

期待上海东方枢纽绽放出更加璀璨的光芒，书写出属于新时代的辉煌篇章！

▼以上为正文

编辑∣环线咨询