深圳，再次成为全国的焦点。

1、2023年末，深圳社区登记总人口2163.77万，比2022年增长了9.79%，增加了近200万人；

2、2023年12月31日，深圳地铁客流量1017.34万人次，年内第7次刷新单日历史最高客流记录！

这两个数据可以看出，深圳人口增速依然很快。

数据来源：深圳统计年鉴

说明了啥？深圳依然是全国人民的深圳。

这一人口迁移图景，是深圳经济活力的直观缩影，也是深圳楼市值得长期看好的底层逻辑。

楼市有句老话，短期看政策、中期看土地、长期看人口，源源不断的人口增速就是深圳住房需求的底层力量。

目前有数据显示，年前深圳楼市政策放松，有将近100万人领到了深圳房票。

但实际，可能并不止。

这次深圳是向全国敞开的大门，落户就可以买房，这对很多人都是大利好，拿一个深户也并不难，大专加一个月社保就能实现。

现在能买一线就不买二线，也已经是楼市共识。

很多在二线三线有多套房产，亏的底掉的，肯定会趁着这一波快速出货，止损除外，更多的是想把现金拿在手里，去置换更有价值的核心物业。

也就是说，此时的深圳，是全国人民冲击的目标。

现在深圳楼市的泡沫已经挤得差不多了，新房和二手房都处在一个价格上的相对低位，楼市用脚投票的时候就到了。

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目前的深圳楼市已经出现两个明显变化：

1、楼市咨询和成交同时上升。比如这两天深圳首开的新盘项目卓越九珑，249套房当天卖了183套，去化超过73%；珺奕府本周未开先热，截止发稿日本周已经接待客户超1000批。

2、深圳挂牌中的二手房数量下降明显，从1月底的5万多到目前的4万多套。这可以理解为业主不急着卖了，但更多的可能是大家对2024年深圳的期望。

后房地产时代，深圳哪里最具居住价值？

但大家知道，现在已经不同于以往。

房地产正经历一个变数最多的波动期，房子的金融属性变弱，居住属性增强。通俗来说就是，现在买房要更注重居住属性了。

那深圳哪里最具居住价值？

“最”的问题，不好回答，因为要看如何对标，不同的城市，对标也不同。

对于深圳来说，深圳以新中产居多，他们的画像是大多工作在南山、福田，预算不高，大概300-500万左右。（来源：乐有家研究中心）

以此为对标，可以落定四大区域：龙华第二大中心、宝安沙井、光明、龙岗平湖，但以新中产注重的小区环境、周边配套等为筛选，龙华第二大中心会更胜一筹。

1、中轴新城所在，与南山、福田构成深圳都市的超级三角。

要看懂龙华第二个中心，先要看懂龙华。

整个深圳视角里面，龙华是深圳的地理中心，南联福田，北接光明，串联形成了深圳中部发展轴。

整个大湾区视角里面，深圳中轴南联香港、北接东莞，串联形成了大湾区的发展中轴。

这样的地理位置，龙华有两个优势：

小维度来说，龙华有着深圳其他区无可媲美的先天优势，距离南山、福田很近；

大维度来说，龙华是深圳，也是大湾区中轴的重要组成部分和关键引擎。早前《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》中提到，要加快把龙华建设成为大湾区现代化创新型中轴新城。

2、红山之上，新区大道旁，可直通主城区。

目前龙华被大家所熟知的板块是北站-红山板块，一是板块内有深圳规模最大、接驳功能最齐全的交通枢纽深圳北站，二是板块内也聚集着高密度的城市级配套。

但正因为饱和性的发展，北站-红山板块目前的房价并不低，最低上车总价600多万，远超新中产阶级的承受范围。

相对来说，“红山之上”的龙华第二大中心价格更低，但却享受着和北站-红山板块几乎相同的配套。

一是高密度的城市级配套

包括全维商业配套：龙华第一个万象系商业和五星级购物中心北站超核万象商业中心、60万平米的壹方天地、华南首店Costco、设计感十足的红山6979、新升级的天虹龙华购物中心等等；

城市级文体配套：深圳美术馆、深圳第二图书馆、简上体育馆等在内的“五馆一体”人文配套。

二是通达深圳核心区的交通距离

城市干道：福龙路、布龙路、新区大道等多条城市交通大动脉贯穿，约30分钟就可以到福田、南山、宝安机场等地。

地铁：地铁4号线、6号线穿插而过。

其中，新区大道类似于片区经济发展的黄金轴线，一头连着深圳6+1超级总部的深圳北站总部基地，另一头连着深圳的行政中心。

从新区大道出发，直线距离约14km，3个红绿灯就可以到达福田中心区的会展中心。

这样的通勤距离，是完全媲美深圳北站的，也是完全完败龙华老城区的。

卓越·珺奕府，深圳新中产的头等舱！

到具体的项目，其实不管是龙华也好，还是整个深圳，去年都会有一个问题，就是各个项目并非都很能打。

一句话来说，就是缺乏一个能够对标的主要标的。

比如有的项目虽然品质不错，但并非大社区，虽然是大社区，但自身的配置又一般。

这是深圳土地稀缺现状决定的。

2019年以前，深圳的宅地供应其实是非常少的，连工业用地的零头都不到，2019年之后这种情况才有所改变。

这么少的宅地供应面积，对应却不是同样少的宅地供应数量，比如2019年，深圳的宅地供应面积40.9万㎡，宅地供应数量却有19块。

结果就是深圳很多宅地的地块面积非常小。

爱德地产研究院曾经做过关于深圳住宅平均地块面积的调查，2014-2020年，深圳宅地的平均面积最小1.59万平米，最大只有4.7万平米，近三年的情况也差不多。

所以现阶段，无论是从居住角度，还是从稀缺性角度，大社区在深圳都是TOP级的，是在实际买房过程中，大家要重点关注的。

那么落定到新中产阶级的预算，龙华第二大中心是否有这样的项目？

很庆幸，也刚刚好，确实有那么个项目——卓越·珺奕府。

卓越·珺奕府有约31万㎡的体量，位于布龙路与和平路交汇处西北侧，处于深圳中轴的位置上。

项目西南角的出口就是新区大道，东面出口走布龙路转和平路就能上福龙路，剩下就是一脚油门到福田、南山了。

约31万平的大社区，其实本身就意味着两点：大社区居住空间和非常丰富的社区生活体验。

那么这两点在卓越·珺奕府身上有什么样的表现？

不需要说太多，看两点就可以。

一是排他性配套。

在大社区之下，卓越·珺奕府配置的是别人没有的Y-life社区共享空间，解决的是全龄居住的各类生活场景。

社区共享就是仅限业主所有的共享空间，全龄居住就是从小孩子到老年人的享乐空间。

具体指的是什么？

说走就走的健身：楼下就是健身房，说走就走，每年能多锻炼300次；

方便快速的及时工作：临时有工作，就去社区专属办公空间，不必回公司，也不打扰家人；

随时随地的休闲娱乐：社区内外双绿地，周末再也不用下饺子式露营；

遛娃不用出社区：泳池跑道、阳光大草坪、休闲书吧、儿童活动区，给到孩子充足的空间快乐成长；

爸妈住的也比老家更舒服：老年学堂、棋牌室、长者活动室，老年生活的各种体验，都可以来一遍。

这就是未来你一家人的日常生活。

二是控面积的产品。

目前龙华3房1卫户型面积多在80多平，3房2卫户型面积多在90多平，卓越·珺奕府的户型可以做到80平3房1卫、89平3房2卫。

这是龙华市场上很少有的空间突破，尤其是80平3房1卫。

几乎就是，同等使用空间，卓越·珺奕府的建筑面积更小，这也意味着购房者花更少的钱，买到更大、更多元的空间。

用几个字来形容卓越·珺奕府就是，首置即改善。

因为无论区位还是配套，无论社区打造还是户型产品，卓越·珺奕府都很能打，不说深圳唯一，但也是无可替代的。

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其实说实话，我从来不担心卓越的产品，卓越已经深耕深圳28年了，时间就是见证，过往的奕式产品早已奠定了卓越在深圳人心中的地位。

卓越和奕府，深圳龙华老城板块销量第一； 卓越星奕府/云奕府，2023年上半年全国十大品质作品； 卓越柏奕府， 2023年十大优质精选作品。

就连整个卓越奕式产品，都被评选为2023年全国十大品质美宅产品系。

前文提到的，卓越九珑为什么能成为深圳首开项目？又怎么敢做今年深圳楼市里第一个吃螃蟹的人？

就是因为卓越的底气，做产品的底气——把其他项目的超配，当做是卓越的标配。

比如很多项目在宣传时都会说铝板幕墙、Low-e玻璃，但卓越奕式产品不需要这样宣传，因为这和豪宅一样的配置，只是他们的标配。

这就是奕式产品的统一性。

卓越·珺奕府也是如此，作为奕式3.0产品，它是卓越在龙华继卓越柏奕府、卓越云奕府之后的迭代之作，品质上不输同价位段的任何一个项目，社交空间理念也是深圳名列前茅的。

目前卓越·珺奕府仅剩的悬念就是价格，市场一直吹风说4字头可以买到卓越·珺奕府的3房，现在已经实锤了，不是4字头，而是3字头。

卓越·珺奕府方面透露的消息，最低396万起就可以买到3房了，看来，龙华楼市又要热闹起来了。