2023年的深圳楼市，依旧是跌跌不休的一年。

最近我们拿到了市场比较权威的房价数据，

整理之后我打算给大家盘点——

深圳各区跌幅前3的小区

如果你是买家，选项目的时候尽量避开下面这些小区；

如果你是这些跌幅榜单里面小区的业主，恐怕就要想一下要不要尽快卖房、及时止损了。

①汇龙花园7栋

福田跌幅最大的小区，49㎡小户型面积产品为主；

随着新房数量的增加，这类没有名校学区的小户型市场缩窄，加上梅林地段比较差，价值支撑力很弱。

②金地名座

独栋小区，周边现在都是旧改小区，环境比较差。

周边的地段价值，需要等到金地旧改都完成之后才能完全兑现。

③长乐花园

百花学区房，1994年的小区，楼龄老；

此外小区的户型都在90平以上，学区房小区90平以上户型的市场吸引力比那些小面积的户型还要更弱。

学区价值削弱+面积过大总价高，是长乐花园暴跌的两大根源。

①纯水岸一期

全深圳跌幅最大的小区，华侨城的老豪宅，楼龄在20年以上。

买家受众多为老富人阶层，新富不会选择这一类小区，没有新买家支撑价格。

②艺华花园

1996年的老小区，属于南山最老的一批小区。

小区保养的比较差，小户型产品为主，典型的南山老破小

③海王大厦

1994年老小区，保养极差的旧小区，近三年没有成交记录，业主不降价根本卖不了房。

说到南山我提醒一下大家，我注意到最近很多朋友很关注南山小区的成交和价格。

南山的小区跌幅确实也比其他区更大。

文章当中披露的数据主只是一部分小区的房价数据。

想知道除了上面提到的小区之外其他小区的涨跌幅情况如何？可以来听听我们的闭门直播。

我们会在最新的闭门直播课上给大家分享我们梳理的深圳各个区所有小区的涨跌幅情况。

想来听直播的粉丝朋友，记得扫码找我领取闭门直播的链接。

①建兴楼

1993年的30年楼龄小区，小区周边多数是工业区和城中村，住户以租客为主

②裕安花园

1990年的小区，楼龄超过30年，和前面的建兴楼一样，也是保养非常差的小区；

小区适合租客，但和建兴楼相比，优势是能享受到灵芝地铁站周边的配套。

③金域豪庭一期

近地铁口的楼盘，但是一期小区保养的相对来说不太好，加上部分业主急售抛盘，降低了整体挂牌价。

①梧桐合正锦园

小区其实挺新的，但是小区所在的地段位置在莲塘，属于伪豪宅地段。

伪豪宅地段前几年的涨幅太夸张，这两年属于价格出清阶段，所以跌幅显得比较大。

②森威大厦

口岸周边典型的罗湖老小区，旁边就是加油站，位置真的算不上好；

小区一共只有2栋，体量很小，写字楼和住宅混杂，居住氛围很差。

这种罗湖港式的老小区，很难不跌。

③华隆园

30年楼龄小区，全是50平以下的小户型，这种小区主打的就是流动性，吸引很多单身人士买。

但是这种没有学位优势的小户型小区，最大问题是没有多少涨价空间。

所以你能看到市场流动性一差，这种没有涨幅的房子，跌得也是最猛的。

①湖心岛

大梅沙靠海公寓产品，主打的是海景。

之前几年这类房产泡沫很大，这两年都在挤泡沫。

深圳的海景房，除了深圳湾后海这些真豪宅片区，其他片区都没有涨幅空间。

②天麓三区

东部华侨城的山海景房，有山有海但就是没有地段。

天麓三区和湖心岛一样，这种偏远豪宅项目基本都是割韭菜的利器，没有任何未来。

③蓝郡左岸花园

项目产品以靠海大户型为主。

产品定位比较尴尬。

项目位于沙头角，无论是改善还是刚需都很难考虑这个项目。

项目整体保养也很差，如果是定位豪宅，也不会有豪宅买家认可。

①龙岸花园

龙岸花园是高低配小区，既有正常高层住宅也有小别墅。

产品搭配就比较乱。

小区最大问题还是定位问题。

项目在民治和坂田的交界处，没有豪宅基因。

但是龙岸花园小别墅产品为主，主打的就是居住品质，这个项目调性完全和地段的定位不一样。

②万科九龙山

观澜2016年的次新盘，项目地段位置比较差，周边没有地铁站也没有商业，

周边居住环境太差，价格支撑不住。

③溪山美地园

梅林关片区的豪宅盘，也是典型的产品和地段定位不匹配案例。

小区基本都是150平以上的大户型，周边环境也确实不错。

但是地段位置在龙华，周边配套也很差。

豪宅客不会来买、刚需客买不起。

①龙园意境华府

刚需地段搞豪宅的又一个失败案例。

项目里面小别墅户型居多，靠近石芽岭公园，环境确实很好，但是周边配套很差。

距离地铁超过1公里，方圆2公里没有大型商超。

②万科城四期

和龙园意境的问题一样。

项目的大户型比较多，但是周边位置基本都是刚需和改善客群，和小区的产品不太匹配。

你会发现，在深圳，有很多小区和万科城、龙园意境一样，都是产品的地段定位完全不匹配的项目。

刚需地段卖豪宅、豪宅地段卖刚需产品，这样的现象层出不穷。

而这类项目往往都是跌幅最大的小区，基本上是买了就会亏。

为了帮大家尽可能地避开这些买房的巨坑项目。

我们团队最近通过考察整理了一部分深圳有明显定位偏差的小区。

具体是哪些楼盘？我们有整理成名单，会在本周闭门直播课上给大家分享。

我相信这些信息对于关注深圳的你会很有参考价值。

有意向了解的粉丝，可以扫码来听最新的闭门直播。

③同创九著

2016年的次新小区，但是外立面保养得很差。

周边的项目很多，二手市场竞争很激烈，之前还有兰著学校的学区炒作，现在炒作完之后价格稍有回落。

①万科金域缇香一期

中心区10年左右楼龄的次新盘。

在相同楼龄的小区中保养做的比较差，之前价格泡沫也比较大，所以跌幅相对其他小区更大。

②金地朗悦

同地段的二手市场竞争太激烈。

京基御景印象以及力高君御国际不仅楼龄更新，项目保养更好、小区面积更大

距离地铁站还比金地朗悦相对更近。

金地朗悦完全是被旁边的小区比下去的。

③豪方菁园

坪山个别高价学区房挤泡沫的典型小区。

豪方菁园带坪山实验学校的学位的学区房，之前单价涨到6万/㎡。

对于坪山的房价而言，这个价位实在太高了，学区房政策调整之后，现在房价泡沫挤一些出去属于合理的范围。

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