年底了，这一年，深圳房产市场的情绪经历了几次起伏。

　　从满怀期待到自信满满，再到预期落空，然后开始绝望，很煎熬。

　　不禁让人感慨，深圳楼市这一年，到底发生了什么。

　　01

　　大部分散户的情况，就像鱼一样，只有七秒的记忆。

　　看见下半年市场一片哀嚎，很多人可能已经忘了，年初呈现出的楼市小阳春。尽管2023小阳春成色不足，也不妨碍深圳一些核心房产，在小阳春期间就涨价10%~20%左右成交。

　　为什么当时房价能够上涨？

　　归根结底就两个字：信心。

　　年初那会儿，我们正式告别三年疫情生活，经济取得了开门红，大家心里有预期，相信经济会越来越好，年前所积压的购房需求也在短期内集中得以释放。

　　加上2月份，深圳放松调控消息满天飞，业主的心态变幻莫测，都以为要来大行情了。所以那段时间，深圳楼市的成交都很难做，别说价格不好谈，就算不谈价格直接签约，有些业主也不愿意，也想等等看，看看市场会不会有实质性利好政策。

　　结果就是，政策并没有如大家所想象般的出台，在3月份才等来了像深汕合作区取消限购这种不痛不痒的消息。

　　原来的大涨预期没有了，之后市场上的成交，自然就顺畅了很多。

　　02

　　从深圳楼市成交量来看，去年新房碾压二手房，今年的情况则有所反转，即便开发商把各片区的房价往“死”里卷，新房销售仍不及去年，而深圳二手房今年成交量却同比上升了50%左右。

　　原因很简单。

　　之前很多人买新房，都是冲着一二手房倒挂去的。

　　而如今，在房子普遍不好卖的大背景下，新房与二手房之间形成的价格倒挂已经逐渐减少或消失。

　　尤其是7月份之后，深圳二手房的成交价再次下探，豪宅市场也出现了补跌，到处都是带血的筹码。

　　半岛城邦三期169平房源，一线无遮挡海景，最新报价3700万，相比今年初同户型成交价4520万，直接降了820万。

　　双玺花园一套382平大平层，11月份成交价为4700万，相比10月份同户型直降800万。

　　二手房大幅降价的情况有很多，除了置换需求以外，还包括一些业主前期杠杆拉得太满，或为了填补生意上的资金缺口，或受制于负面情绪选择夺门而逃。

　　现在开盘卖得还算不错的深圳新房项目，基本都是在价格上占有一定的优势，同时产品又不错。

　　就拿昨天开盘的南山总章翡翠公馆来说，292人选307套房，开盘卖了186套，其中80平三房全部售罄。

　　小户型好卖是因为性价比不错，折后均价约7.6万，总价550万左右起，相当于龙华价买南山。

　　而800多万以上的大户型，以当前的市场，买那里就不划算了。

　　03

　　我看到一条后台留言，大意是：

　　深圳1700多万常住人口，总价1000万以上的房子，除了富豪买得起外，还有几个人买得起？并以此作为房价应该继续下跌的依据。

　　这里其实有三大误区。

　　其一，市场再差，也总会有一批人赚到钱，不要觉得身边即世界。前海时代三期日光就是很好的例子。

　　其二，年轻人买房靠的从来都不是一味地存钱后全款买房，而是在收入可承受范围内善用杠杆。

　　其三，很多业主都是从刚需换到改善，然后再换到豪宅大平层。置换的每一个环节中，都极其考验执行力与前瞻性。

　　房价上涨或下跌，最主要的还是看市场信心接下来能不能得以修复，这点很大程度取决于深圳楼市明年会不会向外地客放松限购。

　　记住，深圳楼市不会再有雨露均沾的行情，取而代之的是分化行情。

　　更为严格地说，我们接下来要面对的，是真正意义上的金字塔行情。产业布局、板块前景、产品力、圈层和学区等核心指标，都会拉开房子之间的差距。

　　这时候，正处市场低潮期，只要你跳出情绪就会发现，买房人可选择的产品太多了。

　　就算不能确保踩在最低点，但买对了可穿越周期的好房子，又有什么好恐惧的呢？

　　买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

　　最后，记得关注我，每天带你揭秘更多深圳楼市的最新动态。