文/张岳

这一次，广州直接摊牌！

1月27日，广州突然官宣，放开120㎡以上住宅限购，市场震动。

此次新政的最大看点有两个：

第一，在全市范围内取消了120平方米以上住宅的限购。

第二，支持“租一买一”和“卖一买一”，居民出租房屋并备案，或者挂牌出售房屋，购买住宅的时候核减名下住房套数。

取消120平方米以上住房限购和出租房屋不计入限购套数，是最实质性的。

这意味着，广州面向全国开启了“争抢富人”的模式。

全国各地的富裕家庭，都可以到广州核心区买房了，只要是120平方米以上的房子，随便买，不需要社保年限，不限购套数。这对于全国的企业主、金领很有吸引力。

事实上，在中国一二线城市，一场豪宅抢购热潮已悄然掀起。

CRIC数据显示，2023年核心10城总价1000万以上一手高端住宅共成交5.2万套，同比增长10%。

其中四大一线城市总价1000万元以上高端住宅共成交3.9万套，成交占比接近八成。这说明中国财富群体对于高端豪宅不断增长的热切需求。

其次，针对广州本地人，也相当于放开了限购。

只要你把自己的住房备案出租，就不计入限购套数。这样，广州本地富裕家庭也可以买第三套、第四套、第五套。

近五年，广州豪宅市场节节攀升，2023年更是迎来爆发，800万以上的房产成交量同比上涨41%，成交价同比上涨7.3%。

2024年初，央行双倍降准0.5个百分点，释放1万亿长期资金；房地产也迎来一揽子利好，如进一步下调首付比例、贷款利率，给房企融资、贷款提供金融支持，住建部要求充分赋予城市房地产调控自主权。

在当前市场资金充裕、政策支持的有利背景下，广州放开限购正逢其时，巧妙地接住这一轮“泼天的富贵”。

01 两极分化，楼市下半场的主旋律

现在，广州放宽了对120平方米以上住房的限购政策，这反而向购房者抛出了一个关键问题：

如何在这样的市场环境中挑选优质资产？

进入城市化后期，核心地段已发展成熟，缺乏进化和增量空间。

如果能找到那些既位于一线城市核心地段，同时拥有可观的增量空间和持续进化能力的板块，这类资产往往会成为一座城市未来的天花板。

广州白鹅潭就是这样的板块，它是中国一线城市中唯一看得到确定性增量、全面焕新的核心板块。

十多年来，我们眼看着珠江新城一路崛起，为什么同样占据广州最好资源的白鹅潭却鲜少发声？

2019年，南方日报发表一篇名为《白鹅潭规划十余年多次调整为何难落地？》的报道，将白鹅潭发展滞缓归咎于拆迁难、投资商变化等多种因素影响。

但也正是在历史的机缘巧合之下，白鹅潭才能成为广州传统“中心四区”中，唯一的大规模、可连片发展的核心区，充满无限的想象空间。

特别是白鹅潭核心区、聚龙组团和花地湾组团的共同推进，正标志着珠江西岸CAZ黄金三极的形成。

去年年初公布的《广州市商务发展十四五规划》中，白鹅潭被广州官方钦定为“五大世界级地标商圈”之一，其商业总体量约为珠江新城的6倍，与广州塔、琶洲、金融城分庭抗礼。

集广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆于一体的白鹅潭大湾区艺术中心建设基本完成，预计今年上半年对外开放。

去年6月，广州第一座重奢级白鹅潭万象城正式开工，聚龙湾片区太古商业的开工紧随其后。而在国庆节期间，广州中心区首座星河COCO Park已全面开业，其体量达约12万方，已入驻约80个品牌商家，是目前荔湾最大型的商业体之一。

白鹅潭核心区和聚龙组团主要为片区提供高端的商务与商业，花地湾组团则提供职住平衡的高级烟火气。

在花地湾组团中，万科的万汇天地项目尤为引人注目。该项目是广州市中心区罕见的大规模连片开发项目，占地面积约1平方公里，是广州市重要的城市发展计划之一。

项目位于花地湾TOD超链中心，周围15条城市、城际轨道(规划中)汇聚，3地铁6线交汇(规划中)无缝链接大湾区，500米内1号线花地湾站，无需换乘，直达越秀天河。

在享有大城醇熟配套的同时，其优越的教育资源受到诸多家长的青睐。周围3公里范围内，环绕着8所著名学府，包括3所历史悠久的省重点中学和5所省市重点小学。

广东实验中学荔湾学校花地湾校区，包括其初中部和小学部，都已开学，为社区内的孩子们提供了接轨优秀教育的机会。

万汇天地·朗庭是该项目的第三代住宅产品，自家楼下规划有约3.7万平方米的漫步式主题商业街区，创造了一种“微度假”生活方式。

万汇天地·金域曦府是万汇天地的一期产品，该项目为准现房，从外立面，园林，到室内装修，所见即所得，今年买今年住。

万汇天地·瑧园是万汇天地的二期产品，也是万科在广州的首座瑧系项目。瑧园的核心价值在于其滨水高定的奢华体验和非凡的居住环境。

在购房者寻找确定性的今天，超级大城+顶流板块的组合，兼具居住价值和资产配置价值，这两大优势让万汇天地成为2023年广州市场上的网红盘。

02 粗暴好用的找房策略

如果你对广州市场不太了解，一个简单且高效的选择方法是寻找一个值得信任的开发商。

通常，这些开发商的高端产品系列位于城市的核心地带，占据稀缺且优质的地理位置。这些产品不仅品质上乘，而且具有较高的升值潜力。

例如，万科的“瑧系”就是这样的一个典型例子。

从福田香蜜湖的瑧山府，到深圳湾中心的瑧湾汇，再到前海妈湾的瑧湾悦，每一部瑧系作品都成为市场上的高端豪宅标杆。

2023年，三瑧齐发首落广州，除了上面提到的万汇天地·瑧园，还有万科·瑧樾府和万科瑧山府。

万科·瑧樾府位于越秀老城区的核心地带，融合了历史的魅力和现代的便利，提供了一种独特的现代生活方式。

项目坐落在越秀东山，这里是广州近代发展起源，众多华侨巨贾、军政要员等曾在此建房定居，也是广州最早的高知高净值圈层所在。

而在生活品质方面，瑧樾府所处的中华广场传统商圈内，商铺林立，各种美食铺子近在咫尺，下楼就能品尝早茶、煲仔饭、艇仔粥、濑粉、竹升面等传统的广府滋味。

白云山是国家5A级景区，素有岭南“龙脉”之称。与山为邻，不仅意味着与自然和谐共生，更是远离城市的喧嚣与繁忙，真正感受到无界的宁静和恬淡，瑧山府所呈现的生活方式与传统珠城豪宅截然不同。

市场销量往往是价值的最好体现。

白云的万科·瑧山府两个月卖了9亿、荔湾的万科瑧园首开狂揽12亿、万科瑧樾府以标杆姿态领跑越秀……（数据来源：案场销售数据统计）

2023年，万汇天地全年卖出了1041套新房，成交面积达10.9万方，成交金额为58.8亿。（数据来源：克而瑞）

数据显示，它以超出第二名88%的绝对优势，一举夺得了整个广州西部的成交套数、面积、金额的“三冠王”。

作为第一个放开限购的一线城市，广州放开120平方米以上住房的限购政策，可能吸引更多的全国资金流入广州，特别是那些寻求高端住房的购房者。

随着需求的增加，尤其是高端住宅的需求，广州核心区的豪宅价格可能会进一步上涨。

当下的窗口，可能是置业广州的最佳时期。