老破小是上海楼市占比最大、话题度最高的产品。
老破小是个大类，细分开来包含不同位置、不同种类的产品。
需要注意，在过去几年这轮楼市周期中，老破小也发生了价值分化和板块轮动。
不同品类的涨跌幅度、涨跌周期完全不同。
本文按照涨跌的时间顺序，拆解一下老破小的下跌周期和其原因。
01
远郊老破小
基本上一直都不涨
老破小不仅仅存在于市区，同样存在于郊区。
郊区老破小的一部分，是上世纪六十到八十年代之间，为郊区开发的工人住宅。
分布于闵行、宝山、松江、嘉定、金山等地。
另一部分是相对房龄较新，建于80年代-90年代的社区，主要分布于这几个郊区的老城。
这些社区大多都是楼梯房，单套面积不大，也谈不上社区环境，在新房供应量极大的郊区也可以算成当地的老破小。
这些房子的特点很鲜明，第一个就是几乎跟不上上海大盘。
上海远郊的老房子可以和老家县城里的老房子划等号，几乎都是内生型市场。
他们的市中心就是对应的新城核心区——房价也不怎么坚挺，价格的上限基本已经封死。
此外，如果从资产价值角度讲，这类产品几乎处于上海楼市的最底端：
从流通性来看，大多属于内生型市场，流通范围有限。
从产品来看，周边同质化产品严重，且严重落后于时代。
从预期来看，既无规划预期，也无拆迁预期。
我们之前提过一个观点，“远郊无饼”的区域不能买，也就是连规划的大饼都没有的地方一定不要碰。
这些郊区的老破小通通可以划进这个范畴。
上海的市郊，实在是有太多的土地等着去开发建设了。
现存的规划其实都不够用了（当然最近貌似也不让画饼了），那些新建的楼盘都属于没故事可讲的状态。
像郊区的老城，周边大把的空地都等着建设，新规划轮不上自己，上面也没太多闲钱给你做城市更新。
随着郊区新的动迁房/经适房/商品房越建越多，这种房子的价值只会越来越低。
很想举一个例子，但是实在是太多，放到几个老城区，地图打开一片又一片。
截图来自贝壳
这种地方的房子，主要的购买力来源就是本地人，此外就是一些低收入的务工人员。
除非，哪天上海的市中心转到这些地方开发；
不然，在今天这个增量有限的时代，这些地方都基本发展不起来。
1.5
远郊动迁大居
跟远郊老破小类似
中途插入一个不算老破小，但是特点和远郊老破小类似的，就是远郊的动迁大居。
松江，青浦，宝山都有这种大体量的动迁房社区。
这种板块一般都放在了一些边角料的地方，和上文所讲的远郊无饼区域很类似。
比较典型的就是佘北动迁大居这种，最新成交价都跌到1字头了。
截图来自贝壳
当然，这么一看，反而有点划算了。
毕竟，这地方离9号线不远，周边还有不少规划故事正在进行时。
以上这些远郊无饼的区域，我们有相关文章，可以联系小助理。
02
学区房老破小
老破小中的战斗跌
学区房老破小是这轮下跌周期中，最先开始暴跌的。
学区房跌得早，是因为这类产品的涨价周期也启动得早。
在公民同招之后，学区房价格就开始涨了。
到了2020年下半年，大市场的行情还是上升期，学区房已经到顶了。
我们文章中的老演员，梅园三街坊这种顶级挂户口学区房的价格在21年初一度上20万。
但是巅峰没留住太久。
21年上半年，豪宅们开始起步涨价的时候，学区房市场掉入了冰窟窿。
等到下半年这些热门学区房再有成交的时候，价格就接近腰斩了。
如今回顾这一轮暴跌，更多的是对于之前炒作泡沫的出清。
而后，时间到最近一年，学区房又开始了跟大盘整体的持续阴跌，这一轮周期可以视作产品价值的回归周期。
结果上来看，第二轮跌的属性，就是学区房也回归了房子本身的属性，跟地段价值开始挂钩。
相对来说，弱势区域的房子，跌的就比较厉害了。
像市区的强势区域，比如老静安，黄浦部分区域的老破小，房价如今还是很坚挺。
当然这两部分，后面会讲，先不展开。
综合来看，学区房这个东西，就是普通的老破小+学区溢价。
其中最被人诟病的就是这个溢价，很多人视之为洪水猛兽；
但是我还是要说一句，溢价这个事存在即合理，核心就看有没有一个群体为之买单。
学区房本质是个小众市场，对应的群体就是中产们，其中新上海人可能还占多数。
中产希望子女们可以复制自己的精英路线，并希望借此维护自己无法传承且脆弱的阶层，于是就要为了学区付溢价。
当然，这个溢价就两个要素，一个是中产群体的数量，一个是中产群体的预期。
数量这个长期来看是稳定的，短期会有波动，核心还是预期。
最近这一年，为啥学区溢价下去了？
预期不行了呗，清北复交毕业赚个万八千的，还有可能失业，自然愿意卷的就少了。
当然，只要这个阶层不消失，这种房产的价值就不会完全塌方。
顺便提一句，大到经济周期，小到楼市周期，都是个圈。
最近一两个月，梅园的学区房成交量十分大，你猜是为什么？
03
弱势区域老破小
市场变差，就开始跌了
从下跌的顺序来看，这类板块大概是在2022年下半年末就进入了下跌周期。
而且它们跌的很快、很猛，部分板块价格一举跌回五六年前的水平。
弱势区域，范围收缩到了外环以内，当然也有一些外环旁的。
这些片区看大区位还可以，但是内核是产业差，配套差，产品差。
其实，任何一个区域想要房价坚挺，都脱离不了这几个要素：
要么是周边或者上游挨着较强的产业区，有外溢的客群；
要么自身板块的资源比较充沛，相对宜居，在一众竞品板块中分流到一些购买力。
只是老破小一般来说居住品质都不行，所以主要看产业资源和板块配置。
这类板块比较典型的就是高境、淞南的老破小。
在2021年后还是获得了一定的涨幅，普遍在10%-20%。
截图来自贝壳
但是在下跌潮开始后，就扛不住了，一路回落。
最近的成交价都干到2016年的水准了。
截图来自贝壳
市区的部分弱势区域也是如此，房价不怎么坚挺。
比如普陀的甘泉宜川、浦东的世博都是整片的老破小。
当然，二者还是有一些区别。
二者的共性是片区内的老破小又多又杂，同类竞争严重。
区别在于，甘泉宜川自身资源弱，周边产业也弱。
世博属于周边产业不错，资源也还可以。
但是竞品板块太多，加上浦东的购买力天生不喜欢老房子，自然世博也不咋抗跌。
综合来看，市区还是有些优势，至少没有出现跌穿底裤回到六七年前的水平。
但是只从降价开始的时间节点看，郊区和市区的弱势区域却是没有太多的区别，属于应声而跌的类型。
淞南、世博等区域的版块评测，可以找小助理领取。
04
强势区域老破小
刚刚开始，尚未结束
之前也提过，享有核心资源的老破小才有持有价值。
比如挨着南京西路这种顶级商圈的，叠加顶级地段的加持，这房子大概率不缺接盘侠。
不过，再好的老破小也很难比肩商品房，核心区的老破小也开始扛不住了。
比如徐汇的田林板块，贴着内环，左手漕河泾，右手徐家汇，属于典型强势板块。
在涨价周期里，田林的老房子涨幅在15-20%，这个价格一直保持到了2023年的上半年，属于相对坚挺的板块。
截图来自贝壳
随着市场的冷却，安全圈向市中心压缩，连田林的房价都抗不住了。
数据来自贝壳
半年时间，房价水平已经回到了2020年的水平，不过好在还是稳住了，没有继续下探。
如今还称得上保值的大概只剩市中心老静安和黄浦的老破小了。
比如典型的学区房海防邨，至今保持着比肩豪宅的成交价。
截图来自贝壳
包括黄浦也有不少这样的坚挺社区。
截图来自贝壳
可以预见的是，如果楼市继续下探，下一轮跌幅势必要蔓延到这些还很坚挺的老破小身上。
结语
在之前的 一文中，我论证过为什么刚需社区没有稀缺性。
老破小不是不能买，而是要挑着买。
尽量选择占据稀缺资源的老破小才能跑赢大盘。
篇幅有限，没办法一文讲清老破小的优势和缺点，对于这类产品的未来走向将会继续推出专题文章。
具体该如何选择板块、社区，欢迎线上或线下我们交流。
以上为正文
编辑∣环线咨询
