经过几年深度调整之后，房地产2021年达到顶峰，随后经历了连续两年重挫，这个市场还有机会吗？

楼市，正在再次调转船头，庞大的巨轮将往哪里去？2024年，我们需要重点关注3个重要信号，把握好趋势和入手时机，你仍然有机会接住泼天富贵。

房地产经过20多年的发展，从房子不够住到行业性的过剩，再加上“高周转、高杠杆、高负债”三高模式，行业的问题也越来越明显。

前两天我们整理2010年以来的房地产数据，发现从2010年到2021这12年，是房地产的黄金时期，行业销售规模从5.25万亿，飞速发展到18.19万亿，足足翻了3.5倍。

这12年间，城镇人均住房面积从31.2平方米（建筑面积）发展到37.8平方米。

房地产方向性的调整，是从2016年12月提出“房住不炒”开始的，从那以后各种调控政策不断加码，直到2020年的三条红线达到顶峰。

这是房地产第一次调转船头，有专家说是用最严厉且长期的政策限制炒房，打掉金融泡沫。

这个转变过程，我们足足花了四年时间还没完成，房地产行业泡沫仍然存在风险依然很高。

2021年行业规模达到顶峰，2022年开始调头向下，商品房销售总额13.33万亿，同比下降26.72%，2023年11.66万亿，再次下降6.5%。两年大降了6.53万亿，下降比例高达36%。

2024年初，最大的问题来了，这个行业跌到底了吗？

央行认为基本到底了。2023年底，央行多次发声，认为我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型，并正在寻找新的均衡点。

住建部也多次释放类似信号。2023年12月13日，住建部领导在2023-2024经济年会上表示，1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，这说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生变化，二手房交易替代了部分新房交易。

2023年11月27日，标普信评发布题为《筑底与新平衡：2024年房地产开发行业信用趋势展望》的报告。报告认为，2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌。

所以我们看到，国家开始出手了，从“三大工程”先立后破，到多次强调不同所有制企业融资一视同仁，再到2023年底调整北京和上海的楼市政策，楼市坚冰正在打破。

2023年11、12月一线城市的翘尾行情也表明，市场从过去“没有最冷，只有更冷”的状态，正在逐渐转变。

2024年，将是房地产第二次调转船头。这次是市场逐渐企稳，转向以居住属性为主。

所以2024年的楼市将更加复杂而纠结，你可能会看到冰冷与向好并存。这种新形势下，不管你要看明白哪座城市的楼市，都要认真看清楚3个重要信号。

第一个重要信号，是二手房交易量是否超过新房？

如果二手房没有超过新房，说明这个城市还有些发热，很多人还想炒房。如果超过了，说明这个城市回归理性，正式进入存量时代，你可以考虑入手二手房了。

第二个重要信号，是刚需和改善型需求释放的规模有多大？

房地产进入居住时代以后，刚需和改善型才是主力需求，其中大多数人购买的主要目标，也会指向二手房，很少人再冒险去买远郊区的新房了。

以上两个信号如果同时发生了，就是这个城市房地产行业进入成熟期的标志。全球发达国家的成熟市场，就是进入存量时代，二手房交易占比80%以上。

同时，大多数买房的人都是刚需和改善型需求，只有少数真正有钱且愿意冒险的人，才敢下场去炒房。

第三个重要信号，是家庭投资买房的规模有多大？

我们之前讲过，支持家庭正常持有少量房产，作为投资选择之一，这也是老百姓的正常需求。所以很多城市的政策，都已经支持二套房了，特别是首付和利率也都降下来了。

目前环境下，很多家庭的投资方向已经不多了，把房地产作为家庭投资的一个选项，是家庭投资成熟的标志，也是房地产市场成熟的标志之一。

所以，2024年，我们要更加理性看待房地产，不要再期待大涨或者大跌，而是要认真看清楚数据背后代表的趋势。