2024年，堪称魔幻开局。

股市跌到自闭，钢琴市场崩了，昨天苹果iPhone15罕见大降价冲上热搜榜，500万买的私募产品赎回只剩下105万。

要么是主打一个惊心动魄，要么是主打中产消费降级。

而当前的深圳楼市，一边是二手房以价换量，一边是新房持续内卷，甚至有的项目，价格已经跌回10年前……

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最近几个月，深圳二手房成交量呈现出较为平稳的趋势。

深房中协数据显示，上周，深圳二手房录得量1032套，环比上升了6.4%，此前三周都是在950套上下。

现在深圳市场上那批计划买房的人，虽然整体都在观望，但一些买房人在心态上也的确发生了微妙的转变，看准了合适的房子，就果断拿下。

一方面，本身就有购房需求，且资金到位。有些是家庭置换，有些是为了孩子上学，需要提前布局。

另一方面，年底这段时间，业主让利幅度大，依然可以到市场上挑挑拣拣。每年春节后，楼市都存在小阳春的现象，一些买家想赶在春节前入手，希望淘个好价钱。

从价格上看，现在的二手房市场上，很多都是带血的筹码。

举一个最新案例：

宝安中学的次新学区房，中粮天悦壹号，这两天放出了一套笋盘，89平三房户型，业主报价810万，单价9万出头，相较于2023年9月份同户型成交价945万，短短几个月就降了135万。

而这个户型在高峰期的时候，成交价在1350万，单价15万。

目前报价直接降到9万出头，算上各种持有成本，在2016年开盘买入的人可能还要亏钱。

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新房市场方面，就更有意思了。

据了解，目前深圳在售楼盘，大部分都在降价促销，甚至有些力度大得离谱，但由于舆论所迫，只能悄咪咪地通过内部指标给折扣优惠。

最近入市的新房项目，也是卷哭了开发商。

比如，坂田的城建云宸汇。

即将推售139套住宅，户型是65-113平的两至四房，备案均价约5.9万/平，带装修交付。

从项目公布的海报来看，总价仅2字头起，算下来单价最低4.6万左右。

遥想2014年11月份，项目周边的星河银湖谷开盘，当时备案均价就去到了5万/平。

也就是说，城建云宸汇这次开盘，相当于一举将坂田的新房价格拉回到了10年前。

人生有几个十年呢？

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从政策面来看，1月13日，上海楼市突然释放购房利好。

青浦、奉贤先后定向松绑，非沪籍单身人士，只要满足条件，包括社保满3年、在本市无住房，就可以在青浦新城、奉贤新城购买1套住房。

市场反应怎样呢？

热度很低，讨论这个新政的人少之又少。

现在整个市场对小的刺激政策，已经基本免疫了。

但我还是想说：

越是市场低潮期，越是不要轻易小看有形之手的操控。

前几天和一位北京朋友聊天，发现一个很微妙的现象。

北京几个二手房小区对外展示的参考均价，这段时间突然全面上涨了。

次新房领秀慧谷的均价，之前是6.8-7万左右，现在上到了7-7.2万之间。

都说全国房价跌了，为什么北京各小区均价在这个时候全面上涨呢？

按那位北京朋友的说法，情况是这样的：

原先小区的均价，是结合成交价和挂牌价统计的。现在小区均价的统计方法变了，只统计了挂牌价这个数据。

为什么要这么做？

说白了，就是有形之手想通过调整均价，从而引导大家对房地产市场的预期。

昨天我发了一条动态：目前深圳的好房子，仍然是供不应求，长期来看价格一定会波动性上涨。

有位粉丝问：诸葛老师，为什么买车的人越来越多，但汽车的价格却越来越便宜呢？

因为，汽车的供应量是无限的，而一线城市好房子的供应量是严格限制的。车子属于消费品，而房子属于投资品。

消费品越降价越多人买，而投资品是越涨价才越多人买。所以，消费品没法和投资品作对比。

这段时间，深圳的房子都是在以价换量，表面看市场好像开始有起色了，实际上长时间的以价换量，并不能真正让市场发生实质性的好转，只会让人们对市场的预期越来越差。

买涨不买跌，这是人的天性。趋利避害，这是人的本能。

接下来，市场想要真正好转，只能通过一次又一次的松绑调控，以唤醒更多有效购买力。

记住，楼市不景气，其他理财产品的坑只会更深，尤其是号称高回报的“理财”产品。

作为个体，即便今年不买房，也要远离那些不靠谱的理财深坑，尽最大的努力去守护好自己的资产。

同时在买房规划与选筹上，做好个人的资产负债表，确保现金流的安全，尽量往那些有硬核购买力的片区靠拢。

买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。