有句老话，买房没技巧，全靠买得早。

10年前，这话没错，若放现在，你可能会被现实狠狠打一巴掌，顺带赔去一套房子首付。

这不，有粉丝爆料，黄埔有业主割肉甩卖，单价跌3字头直接拉低小区价格底线！老黄埔网红二手直接卖出了长岭居价！

消息一出，惊呆了粉丝群的群友们...

3.9万/平成交，两年蒸发40%？

粉丝们提到的这个盘，就是老黄埔标杆盘保利学府里。

作为老黄埔网红盘OG，它位于鱼珠旁，5号线直达珠江新城和金融城，地段没得说。

该小区之所以再一次成为话题，是因为最近卖出一套89平三房，西南向低层单位。

单价约39852元/平，创下小区二手新低。

来源：链家

中介透露，这套房子虽然是低层单位，但在两年多前，成交价已经去到6.5万/平以上！

按照2021年的买入价来计算，两年多蒸发了约40%，一整个首付亏没了...

而现在的价格，甚至比一手销售时期的均价还要低一点。

来源：社群

据说，卖房的业主已经经历了好几次降价，但还没成功卖出。

最终在买卖双方的拉锯中，硬生生把价格打到了4万/平以下。

如果大家对这个价格还没有什么感觉，小K把历年的价格拉出来给大家看看：

2020年以前，小区二手成交均价还停留在4万+，2021年暴涨到61252元/平，2022年开始回撤，但依然维持在5字头。

到了去年下半年，学府里的成交价在4.5-5万/平上下浮动，已经出现了不少4字头的价格。

但4万/平以下的价格，基本就没有出现过。

同样的低层三房单位，去年8月还是能卖出4.8万/平的。

来到现在，保利学府里二手已经频现4字头的挂牌价，跌幅基本达到30%以上

来源：链家

如果是2021年高位站岗的那批炒家，直接蒸发上百万...

再来看看现在的挂牌行情。目前链家类似小3房户型，一共挂牌54套，从4.6-5.9万/平不等。

刚刚提到的这套房，成交3.9万/平，属实有解套嫌疑了。

黄埔九成二手降价，能抄底吗？

当然，保利学府里只是黄埔的一个缩影。

作为广州最当红的板块，早几年确实有不少人冲着投资目的买入，价格涨幅让人很“上头”。

但我们发现，今年一开年，黄埔不少网红盘再出现降价，力度还蛮狠的。

比如，万科东荟城有个别房源，挂牌单价仅2.3万/平，再创近4年新低。

而同板块内的中海誉城南苑，12月有一套71平房源，成交单价仅约2.29万/平。

要知道，同样两房户型在2年前成交均价可高达约3.5万/平，仅14天便成交。

如今这样的户型降价，已经挂牌了接近1年。

这两个楼盘的房价变化，在黄埔颇为典型。

万科东荟城2019年涨至3字头，2021年突破5万+/平，如今又普遍3字头，中海誉城也在2021年冲高到4字头后，现在回落至2-3万/平。

当然，个别二手房源降价，不够说服力。

据小K不完全统计，黄埔科学城、老黄埔、长岭居等热门板块，有九成二手房出现降价情况。

从统计的小区来看，降价幅度普遍偏高，降价约15%-26%，房价普遍降回4年前，热度也不比当时。

那么，这些标杆二手降价，降多少才算是到“底”了呢？

在小K看来，如果二手跌破或接近新房成交价，基本是达到“抄底”条件。

经梳理发现，这些标杆二手中，达到“抄底”条件的。

有时代春树里、万科幸福誉、万科里享家、万科山景城，两者最新挂牌价均低于新房均价。

这几个楼盘偏新，分别于2018-2020年售罄，当时正值楼市火热，售价也偏高。

其中，万科幸福誉2018年售罄时均价约2.7万/平,目前小区挂牌均价仅2万/平，降价约26%。

而时代春树里2.68万/平的均价，也同样要比4年前的新房均价低约23%。

除了这几个小区，其他的标杆二手由于“出道”早，凭借着地段、配套、环境等优势，房价上涨相对明显。

比如老黄埔的金碧世纪花园，最后一期新房在2008年售罄，目前整个小区挂牌3.57万/平，房价上涨约352%。

综上来看，目前黄埔的价格已经跌至相当稳固的水平，有不少二手能抄底的。

涨幅不似预期，还能买吗？

作为市场的重要风向标，各个板块的二手标杆盘，很大程度反映了市场未来走向。

现在这些楼盘降价，一而再地引发很多买家的讨论：二手房价究竟到底了吗？

但小K认为，这一观点还值得商榷。

其一，标杆盘降价，是回归理性的过程。

众所周知，板块内的标杆盘，大部分都是区域顶流，在市场景气度高的时候，房价涨幅，往往比较大。

如今行情退烧，价格回落也相对正常。

来源：广州黄埔发布贾自豪摄

其二：放盘量激增，卖家急于脱手选择大幅降价，放大了降价效应。

即便今年，广州二手放盘量已经趋于稳定，但仍有14.32万套房源在售。

来源：链家

而在贝壳内网，据了解，这一数字更为庞大，达到了17万套左右。

加上新房不断刺激，很多急于套现，或急需用钱的业主，为了尽快脱手，可能愿意做更多让利。

据小K了解到的，保利学府里早前就有业主为了避免房子被法院法拍，三番五次降价让利。

由于降价幅度大，这种做法，也极为容易引起市场的关注，从而放大了这种降价情绪。

保利学府里 来源：链家

再者，自2023年下半年起，楼市基本面还是有明显改善的，基础相对牢固一些。

这点在广州中原战略研究中心的年报上，就能看得到：

数据显示，2023年全市二手成交超750万方，比去年同期，增加了18%。

自9月起，月度成交节节上升，11月更是达到1000套。

图源：广州中原发展研究部

从这些数据我们能明显感受到，二手市场的购房需求依然较为旺盛，对房价也有一定的支撑。

结合1月初，央行出手，3500亿元PSL投放到市场。

行内预测，PSL可能用于支持三大工程：即保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

这对于2024年楼市提振政策而言，是一个关键信号。

图源：中国人民银行官网

而且，有业内人士表示：去年银行的存款利率经历了3轮下调，这为LPR在2024年继续下行创造出空间。

也就是说，广州房贷利率有望继续下调，可能会对接下来的市场起到一定的刺激。

而标杆盘降价，或许是黎明前的最后黑暗，也同样是入场捡漏的较好时机。

对此，你怎么看？欢迎评论区留言~