这个板块拖垮了上海整个西北楼市！
01
上海有四个角，只有西北角坍塌了！
上海这座繁华的大都市犹如一本厚重的历史长卷，四个角落各自承载着一段独特的历史。
然而令人遗憾的是，在这份历史的瑰宝中，西北角却成为了一处无法弥补的空白。
东北角的五角场，在民国时期曾是上海的政治经济文化中心，具有深厚的历史文化底蕴；
西南角的徐家汇，康办大院是上海实际的政治权力中心；早在明朝徐光启开始就在这里造城了，让徐家汇成为上海早期东西方文明的交流圣地；
东南角的花木-龙阳路是浦东行政文化中心，留下了浦东新区改革开放的足迹，象征着上海的开放与进步。
上述三大老牌副城发展都很成功，代表了上海从明、清、民国再到新中国的四段发展历程。
可以说，上海东北、西南、东南每一个角都有一张响亮的上海历史文化名片。
但是上海的西北角却坍塌了，从长寿路到武宁路再到真如，整个普陀都没有代表上海的文化发展背景。
尤其是长寿路，历史上就不是“高尚地段”，即使它是普陀最近市区的地方。
这片区域的发展历程比较混乱，有很多让人唏嘘的地方。
抗战爆发时期，闸北、虹口的居民大量涌入靠近梧桐区比较安全的长寿路，地区管理比较混乱；
上世纪五六十年代苏州河沿岸工业区兴起，长寿路建了很多工厂，又成了工人聚集的地方：
还有早期来上海闯荡的人也聚居到这里，棚户区住了很多形形色色的人，让长寿路一度沦为“红灯区”；
由于过去居住人口结构复杂，人们总是戴着“有色眼镜”看待长寿路。
这种地缘认知的长期存在给大家造成了刻板印象，长寿路因而也没有留下太多的好评。
虽然长寿路处在内环，但它的历史地位却始终无法与静安寺、南京西路、衡复、新华路等相提并论。
回头我们再来看看真如，虽然打造了一个迟到的城市副中心，但1984年之前还是属于嘉定县的。
划给普陀仅40年的光景，哪里还是什么老上海？
普陀区原来很小很小，只有长寿路一小片，后来收下了嘉定、宝山等很多贫瘠的土地。
比如桃浦、长征都是1992年由嘉定划过来的，普陀行政版图才得以做大。
但是这些地方由于历史发展的原因，天生不是什么好地段，缺乏代表上海的文化背景，很容易受到老上海的鄙视。
上海西北角的文化阵地，就这样坍塌和缺失了！
02
上海西北坍塌的岂止是文化一角。
进入21世纪后，长寿路因为产业落后、资源薄弱和城市界面的落后，饱受人们诟病。
长寿路拥有苏州河超长的滨水岸线，是普陀最好的地段，本应发展成为普陀区CAZ的。
但是普陀过去卖地赚快钱的方式，在这里建了大量的住宅小区，完全浪费了苏州河的独特地段。
环线统计了普陀内环内1999-2010年建的小区数目情况。
长寿路板块有72个，武宁板块有29个，中远两湾城板块有13个，总共多达114个，产品同质化非常严重：
而且这些小区房价相对其它市区板块更加便宜。
市区外溢的置业客群流向各个方位的数量是有限的，市场蛋糕就那么大。
普陀内环小区太多，价格亲民，吃掉了市场大部分的蛋糕，导致整个西北方向下游板块少了客源支撑。
吸走购买力后，长寿路并没有在产业上为其它区域带来增量，补充不了客源，下游板块更加受伤了。
加上真如、桃浦产业的拖后腿，房价无法拉开梯度，购买力没有扩散开来，以至于拖垮了整个上海西北的房价。
真如副城难产了很多年，耽误得太久了，错失了很多机遇，产业没有壮大起来，房价带不动；
桃浦的环线位置与漕河泾差不多，可惜没有成为漕河泾，晚了几个年代才开发，普陀金茂府一开盘就遭遇滑铁卢；
再往西北走，嘉定新城更是气弱，房子一大片，产业却几近空心化，“睡城”现象明显。
从长寿路到真如、桃浦、嘉定新城，沿着11号线，上海的西北走廊产业都是塌方的。
产业不行，形成不了购买力，房价就会受影响，导致这一链条上每一个板块的房价都被压得死死的。
而上海的西南方向就不同，筑起了一条坚实完整的产业堡垒，让每个板块都从中受益。
徐家汇的产业、商业和教育等资源配套完备，发展强大，但优质住宅稀缺，因此购买力只能外溢到西南。
漕河泾和莘庄本身就是产业重地，进一步推动了上海西南的产业繁荣。
因而古美、七宝、泗泾等板块纷纷崛起，没有像西北走廊那样房价受到压制。
所以上海西北产业与房价的坍塌，长寿路、真如要首先背锅，把整个链条都整垮了。
当长寿路、真如产业都不给力时，大大拉长了西北方向花桥与嘉定人民到市区的心理距离。
他们乘坐地铁11号线直到江苏路才感觉到了市区。
而松江人民坐9号线到达七宝、宝山上大人民坐7号线到达静安寺就感觉到了市区，要快得多。
这也把压力又一次传导到了真如副城以及桃浦智创城，它们的崛起对于带动上海西北的发展至关重要。
03
不过虽然真如拖了后腿，但是发展和内环的长寿路关联不大。
长寿路可是静安的“小跟班”，和静安混，长寿路凭借着优越的地段依然具有崛起的潜力！
过去都说长寿路乱、城市界面破、商业也拉胯，但是经过一翻整治和城市更新后开始慢慢变好了。
随着上海“一江一河”规划的推进，长寿路的居住环境较以往有了显著改善。
苏州河两岸的景观带做起来了，一些小区的物业也得到了升级，变得更加优美了。
苏州河北岸的中远两湾城物业没换之前“群魔乱舞”，沦为群租重灾区，而现在这个乱象看不到了。
普陀区推出“美丽家园”建设行动后，长寿路的老旧小区私搭违建、通道堆物等现象也得到了有效治理，整个人居环境焕然一新。
去年国庆节前，长寿路新开业的鸿寿坊里弄式商业吸引了大批游客前来打卡：
项目东塔和西塔两幢办公楼也已落成，只是刚交付没多久鲜有亮灯的办公室。
近几年长寿路还接连建成了旭辉企业大厦CIFI TOWER、大洋晶典·天安千树两大商办项目：
加上此前的京沙金融广场、恒达广场大厦、源达大厦、世纪商务大厦等，多出了几分商业商务氛围。
虽然亚新生活广场正在整改人气尽失，189弄购物中心、巴黎春天商场等都不大、档次也不高。
但胜在数量多，长寿路的总商办体量比以前增加了不少，规模有所提升。
长寿路还设立了全市首个各领域英才重要聚集地，在城市更新和产业人才引进方面已领先于邻近的江宁路和曹家渡。
静安区的江宁路、曹家渡可都是划进了CAZ，未来会搞很多城市更新的动作，紧邻CAZ的长寿路无疑将从中受益。
而目前长寿路已率先进行了城市更新，打出了上述几大商办名片。
未来这几个片区的发展就连起来了，长寿路的地位会慢慢上升。
当然长寿路的二手房产品不太高端，形成不了像大宁、瑞虹新城、新江湾城那样的中高档居住社区。
但是与这些板块相比，长寿路的房价足够便宜，距离市区也更近，给了刚需一个高性价比入住内环的机会。
浦西内环绝大部分区域都是CAZ，这就意味着2035年之前会有更多的老旧住宅被拆走改建成商办。
这就会使长寿路成片的商品房小区变得愈发稀缺。
长寿路多以20年左右房龄的次新小区为主，几乎没有老破小，在上海内环有很大的竞争优势。
所以我们也要感谢长寿路没有建成CAZ，给了我们入住内环次新房和捡漏的机会。
04
综合来看，长寿路可能不是上海市区繁华的商圈，产业能级与宜居属性都不太高，也没有什么大规划。
但是长寿路的地理位置得天独厚，区位优势远胜于虹口、杨浦等地。
长寿路宛如一块狭长的宝石，镶嵌在静安寺与南京西路CBD的心脏周围，住在这上班通勤非常方便！
由于历史的原因长寿路缺乏代表上海文化的发展背景，地段不怎么高尚，但那都是老一辈的认知了。
如今长寿路正在努力变得更好，以让新上海人接纳。
过去这片土地错失了发展CAZ的良机，而今正经历着陆续的改造与升级，其价值等待着我们重新去挖掘。
展望未来，当静安邻居日渐强大，CAZ完全建成，长寿路的真正价值也就体现出来了。长寿路肯定会以崭新的姿态走向世人面前。
长寿路只需要抱紧静安大腿就可以了，外围的真如、桃浦、长风等发展怎样其实都和长寿路关系不大。
对于预算不太高、注重房龄新、又渴望在内环内安家的人来说，长寿路无疑是一个理想的选择！
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编辑∣环线咨询
